摘要
随着2025年1-8月全国房地产数据的发布，市场对四季度行业走向的分歧进一步加大：国家统计局数据显示，现房待售面积环比首降、开发贷微增，人民银行三季度例会也提出，“巩固房地产市场稳定态势”。
与此同时，8月单月商品房成交面积同比下降11%、现房待售面积仍处同比高位，市场仍然关心行业止跌回稳的态势和四季度的机会。
当前地产究竟是否具备“稳态”支撑?增量政策工具箱还有多少空间，政策博弈逻辑是否已退潮?房价下跌通道中，哪些板块能成为相对确定的主线?
一、四季度止跌回稳会有进展吗?
当前地产止跌回稳的趋势，基本上是边际改善。1-8月三大“积极信号”:现房待售面积环比降317万m,同比仍增3.1%,去化周期超2.5年；开发贷同比微增0.2%,国有大行地产业务不良率5%左右；一线新房价跌幅收窄0.1个百分点，1-8月新房销量同比跌幅扩至4.7%,二手房价同比跌超5%需求端仍需新增刺激。
二、四季度增量政策空间如何?还是“博弈增量政策”交易逻辑吗?
去年四季度因926政策基数高，今年1-8月投资、销售分别降12.9%、7.3%,四季度同比压力大；另一方面，截至2024年9月，3000亿保障房再贷款使用率5%,土地储备专项债80%以上集中强省，存量政策工具生效需要时间。后续“博弈政策”的交易情绪有所降温，但仍是地产板块的线索。
三、四季度地产主线是否变化?商业地产是否可关注?
主线优先选受益于美联储降息的港资商业地产。住宅盈利压力大，2024年A股房企存货跌价914.54亿元，毛利率14.6%、净利率-8.31%,需求修复需超1年。商业地产更稳：1-8月办公楼竣工增9.3%,核心城市优质零售物业出租率超90%,现金流稳。美联储Q4或两次降息，港资商业地产将降融资成本、保资产价值、提估值，投资价值突出。
风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。
1四季度地产行业会止跌回稳吗?
要判断“稳态”是否成立，需先拆解官方可能的支撑依据，再对照全量数据看“被忽视”的矛盾——从1-8月统计局数据看，行业止跌回稳仍然在进行中，我们需要把握和分析每一个积极信号。
1.1积极信号一：待售面积环比下降
当前行业第一个被解读为“积极信号”的是现房待售面积环比下降。8月末商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米，其中住宅待售面积减少307万平方米，这被认为是地产行业去库存的进展。
从另一个角度看，现房库存的“同比高增”并未改变——尽管8月待售面积环比减少，同比仍增长3.1%,其中住宅待售面积同比增长5.4%,达40229万平方米；若按2024年现房年均销售面积推算，当前现房去化周期仍超2.5年。
待售面积环比下降确实是行业正在止跌回稳的积极信号，我们仍需要关注待售面积同比增速的变化，跟踪行业去库存的动能。
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