自2020年首批9只公募基础设施REITs产品上市以来,中国公募REITS市场总发行规模已超过1800亿元,总市值规模突破2000亿元大关,共上市68只REITS产品(截至2025年6月30日)。四年间,随着监管框架逐步健全,产品体系日趋丰富,市场理解不断深化,公募REITs日益成为盘活存量资产、提升基建效率和优化资本配置的重要金融工具。
与国际成熟市场上以办公楼、购物中心、公离等商业地产为底层资产的REITs产品不同,中国的公募REITs自设立之初即聚焦于具有公共服务属性的基础设施资产,呈现出鲜明的中国特色。本文将围绕中国公募REITs的制度逻辑、估值方法及专业服务需求等多个维度展开系统分析,探讨REITs市场的高质量发展的路径。
1.1
“基础设施属性”底色鲜明
与海外REITs产品往往重商业、轻基建不同,中国公募REITs在制度设计之初即明确基础设施为其底层资产,凸显出中国公募REITs的公共服务属性。2020年试点启航之时,污水处理、垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等五大主流基础设施领域成为首批底层资产的主体。
根据彭博数据分析,中关REITs市场在资产结构上存在显著差异:美国市场以多元化经营(23.5%)、工业(21.2%)、住宅(18.3%)、医疗保健(13.8%)和零售(11.9%)为主导,合计占比88.7%;而中国市场则以交通基础设施(32.9%,主要为高速公路特许经营类)、园区基础设施(22.1%)、消费基础设施(15.4%)、能源基础设施(11.2%)和仓储物流(8.2%)为主,合计占比898%。与日本市场(AJPI数据)84.1%集中在办公楼、物流设施和零售的结构相比,中国REITs市场最显著的特征是基础设施类资产占比高达81.6%(含交通、园区、能源基础设施),这一结构特征既反映了中国基建资产证券化的政策导向,也体现了与海外REITs市场在底层产品层面的本质区别。
中国公募REITs已进入常态化发展阶段,较试点期呈现显著升级:资产类别从原有范围扩展至12类,新增市场化租赁住房、养老设施及燃煤发电等资产类型,同时审核发行流程全面提速。制度层面也进行了精细化完善,包括明确集体建设用地与PPP项目的合规标准,适度放宽部分资产规模限制及净回收资金再投资比例上限等。这些调整有效解决了试点阶段的部分瓶颈问题,为中国公募REITs市场的长期健康发展莫定了更坚实的制度基础。
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