2025年成都经济‘上半场’,工业加速跃升、消费稳定增长。统计数据显示，1-5月成都全市规上工业增加值同比增长8%,工业投资增长73.7%;全市社零总额同比增长6.5%。此外，成都对外开放再按‘加速键’,2025‘投资成都’全球招商大会吸引全球资本，上半年入境游热度不断攀高，而即将开幕的2025年成都世运会有望进一步提升成都的全球影响力。
房地产市场方面，供应推动存量破千万平方米，办公需求环同比增长；入境游激活消费，存量零售物业调改加速；国补叠加‘618’大促刺激消费，仓储需求同比增长；物业投资交易笔数和金额双增长，消费相关物业最为活跃。
CBRE世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚
2025年上半年，部分楼字因竣备或装修延后而推迟交付，成都优质办公楼市场共录得4栋新建楼宇合计约24万平方米的新增供应，虽仅为年初预测的60%,但也推动总存量突破千万规模；其中包括位于金融城的JFC交子金融广场2号楼和美璟中心，位于传统CBD的中广智媒城，以及位于城东北的龙光世纪中心。
着眼需求端，年初客户到访量明显增加，需求逐步于二季度落地，叠加新增供应的良好预租，上半年净吸纳量由底部逐步增长，录得约7.9万平方米，半年环比回正，同比增长16.7%;甲级办公楼净吸纳量录得4.7万平方米，同比增长34.3%。但值得注意的是，市场活跃度在二季度中下旬有所降温。
持续供应令空置率进一步上升，截至二季度末，全市优质办公楼整体空置率较去年末增长0.8个百分点至28.1%;甲级办公楼空置率较去年末增长0.3个百分点至35.2%。
存量需求继续主导市场，2025年上半年搬迁策略占比新增甲级需求的58.3%,较去年扩大12.3个百分点。据统计57笔甲乙级办公搬迁案例(合计约9.1万平方米的承租面积)发现，同区域、跨区域搬迁分别占比84%、16%。按面积看(多选),成本节降作为主动因对跨区域搬迁更为明显，占比高达70.5%,主要是来自于科技互联网企业(74.3%);就同区域搬迁而言，除成本控制(49.9%)外，紧抓市场窗口期的升级楼宇品质(27.3%)、整合调整(14.8%)也是重要的驱动因素，主要来自于以普惠金融、保险为代表的金融业(39.1%),以律所、商务咨询为代表的专业服务业(11.1%),和产业互联网(10.7%),并集中在金融城(30.7%)、东大街(25.2%)及传统CBD(21.9%)。
伴随着去化压力加大，业主除在租金、装免期和租约重组协商等方面给予更多优惠外，亦将比拼延伸至整个招商链，包括前期上调渠道佣金，以及企业进驻后在空调加时费、办公设备等运营成本上给予优惠等。最终，上半年成都优质办公楼平均账面租金累计跌幅达6.6%,至每月每平方米69元；甲级办公楼平均账面租金累计跌幅为6.7%,至每月每平方米80.9元。以价促量的加深也成功撬动多笔大面积租赁成交于上半年落地，推动千平方米及以上面积段的占比较去年显著增长10.4个百分点至15%。
新增甲级需求分行业看，金融业、科技互联网及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比25.6%、17.6%、14.5%;而较去年来看，专业服务业、金融业、能源及公共事业的需求增长明显，占比分别扩大5.3、4.3、2.4个百分点。具体来看，普惠金融和保险主导金融业需求，分别占比53.1%和23.2%;企业科技服务、软件开发等子行业的扩张推动产业互联网引领细分需求，占比80.7%;而专业服务业则主要是商务咨询和律所，分别占比52.5%和36.9%。另一方面值得关注的是，部分业主迫于去化压力开始探寻多元化的填补方案，如招引包括体检中心、医美等的经营性租户进驻，或者借城市更新机遇调改办公为酒店等，上半年市中心录得两笔办公楼改酒店的案例即为佐证。
展望2025年下半年，供应走高，预计9栋办公楼合计约61万平方米的新增供应入市，其中核心CBD占比64%。供应高企是2025年成都优质办公楼市场所面临的挑战，其中72%的新增办公面积将于下半年交付。尽管市场可租赁的优质房源不断增加，但鉴于业主与现有租户在租约重组上的积极沟通，我们观察到选择原址续约的企业不断增加；另一方面，部分企业也紧抓租金窗口期提前战略性布局，已锁定于下半年或明年起租的优质房源。此外，受益于产业升级和提振消费，科技互联网、非银金融、新消费等行业或将继续稳定扩张。
2025年上半年，成都零售物业市场仅迎来位于天府新区的蜀道云上城开业，新增商业面积约6万平方米。同期，存量项目调整，武侯万达广场变身尚品奥莱；伊藤广场租约到期后，光大安石携“锦江大融城”开业。市场总存量截至二季度末为1,100万平方米，居全国第二位。
在大运会、世博会等一系列国际赛事及展会赋能下，成都的全球影响力不断提升，成为”China Travel”的热门目的地，入境游持续升温。据统计，上半年成都航空口岸的出入境人员超300万人次，同比增长11.2%。其中，外国人79万余人次，同比增长58.5%,居中西部地区首位，展现出强劲的国际客流吸引力。承接文旅消费的核心商圈也随之发力，如仁恒置地广场引入省内首家市内CDF免税店、王府井百货打造成都首座“熊猫痛楼”等；同时，中高端购物中心也积极推出离境退税、“即买即退”等便利措施，目前成都有427家离境退税商店，103家“即买即退”商店，累计外卡收单商户约6.5万户。
聚焦整体市场，业主加速调改，期间物业进驻率波动；可选消费仍然疲软，以服饰为代表的零售品牌整合调整店铺；商超、餐饮、健身房等租户持续洗牌，引发多点闭店，最终上半年市场净吸纳量录得约负4万平方米。截至二季度末，市场整体空置率较去年末下降0.4个百分点至9%。
伴随着消费者习惯变迁，及随之而来的品牌扩张策路调整，上半年市场调改呈现两大趋势。其一，鉴于服饰等传统零售品牌的拓店步伐放缓，大面积且引流的主力店、次主力店的招引开始关注更为刚需性的生活业态，如宠物、新兴运动及家电家居卖场等。据统计，上半年市场录得面积500平方米以上的宠物超市、一站式服务等店铺超5个，并集中在1-2楼的优质店铺；女性健身房、室内网球场、运动康复中心等新兴运动的扩张超10个；国补刺激消费下，家电家居拓店约40个，其中不乏数千平米的大面积店铺。其二，分商圈来看，核心商圈上调餐饮、体验业态，且通过持续招引首店来巩固客流；而次级、近郊商圈则紧抓核心商圈热门品牌的下沉扩张机遇，升级卖场定位。
此轮调改令项目间的差异化表现加深，部分头部运营商借先发调改优势，强者恒强，成为区域最具竞争力的卖场，租金率先企稳；然对大范围市场而言，以价换量仍是主旋律，故上半年成都购物中心首层平均租金报价累计下跌1.2%,至每月每平方米356.9元。
新增需求分业态看，餐饮首次超越零售居第一，占比较去年扩大9.1个百分点至42.9%,特色餐饮、平价快餐、烘培甜品及咖啡茶饮引领扩张；零售占比39.9%紧追其后，户外运动、家电家居、杂货玩具店等继续拓店；新兴运动推动体验业态占比上升至15.6%;生鲜超市的扩张带动主力店占比1.6%。
展望2025年下半年，成都零售物业市场购物中心供应暂缓，但非标商业持续放量。预计全年将迎来11个非标商业合计约9.7万平方米的新增供应，其中8个项目已于上半年开业。值得关注的是，新增非标商业呈现出小面积轻量化的趋势，并开始下沉至近郊商圈；与此同时，在城市更新的推动下，“公园更新”、“工业更新”等相关非标项目不断涌现，如绿里、ChillWild野趣公园、the Gate量子介及中车源Stage等。
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