历史复盘：购房意愿与能力均提升，供需格局优化带来上轮中国香港房价企稳。上轮周期中国香港楼市自1997年开始调整，2003年逐步筑底企稳，梳理其止跌回稳前后特征，可以发现：1)经济及收入预期好转、房价下跌带来置业门槛下降，居民购房能力提升；2)租金回报率逐步超过或接近理财及房贷利率，租金相对吸引力提升，带来购房意愿改善；3)需求端逐步恢复，叠加新增供应大幅下降，最终带来供需格局优化、房价逐步企稳。
当前展望：积极因素有望形成共振，本轮中国香港楼市或接近调整尾声。本轮中国香港楼市自2021年开始调整，2021.9-2025.3房价累计下跌28.4%,但2025Q2房价现企稳迹象，我们认为本轮楼市调整或接近尾声：1)中国香港GDP及可支配收入增速企稳、叠加股市上涨，居民供楼负担大幅减轻，购房能力增强；2)2025年私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府十年期债券收益率，购房相对吸引力增强；3)2024年以来中国香港一二手住宅成交量已同比增长，2025年人口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存不断消耗，供需格局改善有望带来价格逐步企稳。
企业格局：头部房企市占率集中，楼市上行期业绩及股价弹性大。2024年中国香港TOP5i携额市占率46.8%,头部房企根据市场变化调整拿地及推盘节奏，并通过旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加拿地及供货享受房价上涨带来的红利。历史来看市场上行期头部房企业绩及股价弹性较大，如2003-2021年中国香港房价震荡上行，信和置业区间股价最大涨幅达1510.9%。同时港资房企通过多元化布局平滑开发业绩波动，2024年五大房企平均物业租赁收入占比25.2%,最新股价对应股息率3.8%-6.5%,亦具备相对吸引力。
投资建议：2024年以来中国香港楼市成交量持续恢复，2025Q2价格端亦现企稳迹象，而本地头部企业市占率高，楼市上行期业绩及股价弹性较大，同时通过多元化布局平滑业绩波动，分红具有吸引力，建议关注中国香港本地发展商新鸿基地产、恒基地产、信和置业等。
风险提示：1)中国香港楼市复苏不及预期风险；2)港资地产业绩大幅下行风险；3)中国香港经济及居民收入恢复不及预期风险。
受廉价住房供应计划、亚洲金融危机等因素影响，中国香港房价自1997年开始调整，直到2003年逐步筑底企稳，1997.10-2003.7私人住宅售价指数累计跌幅达66%。
从整体量价走势来看，成交量先于房价见底。中国香港楼字买卖合约数从1998年的11.1万份降至2000年8.6万份，2000-2003年维持底部震荡，2004年开始快速回升；楼宇买卖合约成交金额从1998年的3409亿港元，降至2002年的1854亿港元，降幅达45.6%,2003年后逐步企稳。从购房能力来看，随着2003年中国香港与内地正式签署《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》,2003-2004年中国香港GDP增速同比增长3.1%和8.7%,居民可支配收入增速自2002年阶段性低点反弹，2004年同比增长4.3%。
房价下跌叠加经济增速回升，居民购房负担大幅减轻。中国香港居民每月平均楼宇按揭供款占家庭月入中位数比例由1997年高点的85%降至2003年的17%(所有住户),同时中国香港居民杠杆率低位稳中有降，2003年为59.9%,且下行趋势延续至2008年，举债和还债能力均较强。
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