一、济南市及青岛市住房收储业务背景
2022年以来，房地产市场商品房库存积压明显，待售面积保持较高增长速度，存在较大去化难度。在央行和住建部等部门发布的房地产刺激政策中，多次提到支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，这使得地方收储成为热点话题。进入2023年以来，中央在配套资金及财政政策方面数次表态支持住房收储。住房收储是指政府或国有企业通过一定的程序和方式，收购市场上已建成但尚未出售的商品房，并将其转化为保障性住房或用于其他公共用途的行为。截至目前，517新政后，住房收储政策已在全国超60个城市推行，但绝大多数处于计划阶段，部分公布了具体的收购方案，整体推进依然缓慢。本文试从青岛市及济南市经济发展现状、人口流转，房地产市场概况等方面入手，说明青岛市和济南市两地住房收储业务推进现状以及面临的挑战。
1、两地住房收储环境
青岛市和济南市经济总量持续增长，经济实力强，为住房收储业务提供持续支撑。青岛市是全国15个副省级城市之一、5个计划单列市之一。2020-2024年，青岛市经济总量持续增长，在山东省各地市中排名第1位，GDP增速均高于同期全国平均水平。2024年，青岛市GDP占山东省GDP总量的16.96%,在全国15个副省级城市中排名第8(从高到低排序)。济南市为山东省省会城市、15个副省级城市之一。2024年济南市GDP占山东省GDP总量的13.72%,在全国15个副省级城市中排名第9(从高到低排序)、在全国省会城市排名第9(从高到低)。两地常住人口规模较大且人口持续净流入，新市民²和青年3群体规模较大，为后续开展住房收储业务提供需求支撑。人口规模及变动趋势是影响住房需求的重要因素，而人口结构能够影响住房需求类型。2020-2024年，青岛市和济南市常住人口数量均持续增长，在山东省各地市中分别排名第2位和第3位、在全国各地级市分别排名
第17位和第25位。截至2024年末，青岛市和济南市常住人口分别为1044.25万人
和951.5万人：城镇化率分别为78.87%和76.2%。根据第七次人口普查数据4,青岛市和济南市15-34岁(含)下常住人口规模分别为255.56万元和246.55万人。扩大保障房供应、加快推进保障性住房建设已成为两地完善住房制度的重要内容，为住房收储业务推进提供了政策环境和操作空间。2024年12月召开的全国住房城乡建设工作会议提出，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。同时要着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求。济南市2025年政府工作报告中指出实施城市更新、城中村改造和危旧房改造项目150个左右，适度规模建设配售、配租型保障房：青岛市2024年住房保障工作年度计划指出新开工配售型保障性住房0.6万套，建设筹集保障性租赁住房1.5万套(间),发放公租房租赁补贴不少于1万户。
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