“认房不认贷”后，深圳楼市为何热不起来？.pdf

深圳8月30日推出新政，但未如京沪两地瞬间沸腾的楼市，深圳市场表现似乎有点平淡。安居云洞察数据显示，新政发布后的第一周(8月30日—9月5日)的市场热度仅较发布前一

周高8%,而第二周(9月6日-9月12日)跌了5%,几乎回落到新政前水平。

安居云洞察数据显示，北京在“认房不认贷”后一周热度较前期上扬19%,而上海该数据则为17%,而同样是一线城市，并且深圳楼市向来敏感，是全国楼市风向标，为何这次却表现不尽人意呢?分析下来应该有几个原因：

一是，深圳居民无法承受更高的杠杆率。统计局数据显示，2022年北京居民杠杆率为

69.3%,上海居民杠杆率为79.7%,而深圳的居民杠杆率则达到94.7%,比京沪两地高出

很多。

这就说明在深圳居民负债更多，结合房价收入比数据，按平均薪酬，深圳居民买房的困

难程度是全国第一。再加上北京在过去五、六年楼市调控基本没有放松过，限购政策是全国最严的。现在执行“认房不认贷”,购房者从首付7-8成降到3.5成，改善群体群体的杠杆

率大大提高。

二是，深圳居民对未来收入的不稳定性的顾虑，制约了购房需求。从城市居民结构看，北京国央企多，相对而言所覆盖的购房人群收入更稳定，公积金等各种待遇更好。而深圳外来创业人群明显占比更高，在经济大环境不如前几年的情况下，对未来收入不稳定的顾虑，将大大制约购房者利用杠杆去购房消费。

深圳市场实际上是冷热分化，新政后板块热度增幅最高达73%

尽管全市热度提升不多，但据安居云洞察数据显示，也有88%的板块在“认房不认贷”新政发布后实现热度增长，增幅平均值达25%。部分板块表现还是较为喜人，如碧岭板块，新政

第一周热度提升73%,居全市之首；关注度较高的华侨城、宝龙、前海板块也明显收到新政刺激，市场关注度明显提升。

楼盘营销活动带动板块热度上扬成为主要因素。从各板块热度涨幅看，排在前三名的分别是碧岭、华侨城、宝龙板块，三个板块都有楼盘节点：其中碧岭板块新盘卓越晟悦近期将会入市，价格3万元/平米起；华侨城板块热度提升幅度较高，是因为板块内绿景白石洲璟庭、深业世纪山谷拿证入市，关注度非常高，尤其是绿景白石洲璟庭开盘88折，单价最低8.2万元/平米起，而周边楼盘多在7-13万/平米，形成较大倒挂；宝龙板块热度上涨，与板块内御景荟都这个公寓项目打出了5折卖房营销活动有关。

尽管市场整体热度仅提升8%,但也不乏“日光盘”,冷热不均是当前深圳楼市的主要特征。从区域分布看，整个西部尤其是宝安与南山市场持续保持一定热度，去化基本上也在6成以上，如已经开盘的颐城臻湾悦、四海臻邸、深业云海湾、越秀潮樾府、卓越闽泰星奕府、万丰海岸城

销售情况都可圈可点。

不过也有个别板块在新政出台后热度下滑，但平均下滑幅度仅10%,下滑幅度超10%的主

要有沙头、东门。