中国投资 2023年第三季度.pdf

●过去12个月(截至2023年9月15日)中国大宗投资市场完

成交易总额达人民币2,325亿元，同比下降36%。

●过去12个月(截至2023年9月15日)住宅/服务式公寓同比

增长37.7%,是唯一录得同比增长的物业类别，成交额占总成交额15%,同比增长8%。

·过去12个月(截至2023年9月15日)写字楼物业成交额占总成交额的43%。写字楼、零售及工业/物流成交额分别

同比下降37.9%、22.4%及52.5%。

·过去12个月(截至2023年9月15日)中，一线城市成交额占比61%。北京、上海、广州及深圳分别同比下降20%,38%,45%及46%。

●REITs发行节奏趋缓，第三季度无新增房地产投资信托基

金。目前有6支REITs正在申报阶段，预计这些REITs将于

明年通过审批。

“尽管截至2023年第三季度，全国大宗投资市场交易总额处于近期低点。但随着卖方变得更加积极、宏观经济随着政策效力显现开始企稳，未来几个季度有望录得更多大宗交易。”

市场概述

过去12个月(截至2023年9月15日)中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,325亿元，同比下降36%。预计12个月最终实际成交总额可能在

人民币2,442亿元至2,558亿元之间。

2023年第三季度，随着更多资产进入市场、卖方预期变得更加现实、经济开始企稳，投资者的兴趣略有提高。越来越多的开发商正将其核心资产挂牌出售，本季度一线城市录得多宗亮眼的交易。境内险资仍是主要的投资者类别，本季度交易规模最高的五笔交易中险资占了三笔。

随着持续的房地产危机，开发商围绕着几种不同的方法来解决当下面临的问题。包括万科、保利和华润置地在内的一些开发商已开始将重点转向一二线城市的核心区域，尤其是利润预期更稳定、风险更低的项目。与此同时，大悦城等开发商也在回收资金，继续寻找能带来明确回报的土地开发机会。9月，大悦城以41.4亿元出售了上海中粮海景壹号3栋楼(服务式公寓/住宅)及以42.6亿元出售了北京的中粮置地广场(办公),该两个项目都是位于城市核心区位的成熟项目。同时，

大悦城以12.0亿元的对价收购了上海北外滩一幅

宅地，若加上39.2亿元的债务，收购成本已达

51.2亿元。

新闻

楼市政策迎来全面宽松

7月24日的中央政治局会议对楼市的定调发生重大变化(“房住不炒”至“适时调整优化房地产政策”),随后房地产行业利好政策密集落地。存量首套住房贷款利率下调、房贷首付比例(首套不低于20%,二套房不低于30%)、多城宣布“认房不认贷”并减少限购区域等进一步降低了居民的购房门槛，刺激了居民的购房需求。

低能级城市的市场存量较大，人口的持续流出已导致供需关系失衡，政策可带来的需求端刺激作用有限。核心城市布局较多的优质房企有望在短

期受益于政策扶持，加快存量房去化速度，增加现金流入。然而，在这一波政策刺激的置换需求增长后，缺乏新需求可能会使住宅的销售和价格面临更严峻的挑战。在基本面无法完全改善的情况下，唯有不断的释放利好政策刺激需求来维护市场的长期稳定。

过去12个月市场成交分析

资产类别分析

写字楼/商务园区资产过去12个月内(截至2023年9月15日)成交量同比下降37.9%。该资产类别仍为支撑上海大宗投资市场活跃度的主要动力，三季度交易金额约占总成交额的43%。境内买家占68%,险资及自用买家仍是办公资产的主要投资人。

随着写字楼资产价格的理性调整，收益率保持在过去10年的最高值(一线城市约为4.5-5%,二线

城市约为5.5-7%),投资价值开始显现。虽然多数城市的写字楼租赁市场并未迎来明显改善，但问询度及交易活跃度较上季度有所提升。长期投资者更关注能提供稳定租户及租金收入的成熟项目，以确保未来现金流能够支撑目前的估值。本季度北京及广州的办公投资市场表现亮眼，录得多宗优质写字楼资产成交。

零售物业成交量在过去12个月内(截至2023年9月15日)同比下降22.4%,境内买家占67%。今年3月证监会宣布REITs试点扩容至商业地产领域以来，包含首创钜大、百联股份、万科、华润、天虹

股份等公司宣布将以其持有的商业底层资产发行消费类公募REITs。一些机构投资者及Pre-REITs基金已经开始寻找适合的优质资产为后续上市做

储备，体量较大、具有优质租客及稳定现金流的零售资产将获投资人青睐。

工业/物流/数据中心的成交量在过去12个月内(截至2023年9月15日)同比下降52.2%。工业/物流投资市场回归理性，过去12个月的成交量占总成交额23%,同比降低8%。承租能力较强的租户愈发重视实现低碳环保，可以节省成本的同时增强企业声誉，有绿色认证的项目在租赁市场上更具有竞争力。同时，优惠的贷款利率(一般低

于普通贷款0.35个百分点)以及持续的政策加持，有绿色认证的项目获得了更高的估值及投资者更多的关注，这也为一些陈旧物业带来较大压力。

住宅/服务式公寓在过去12个月内(截至2023年9月15日)同比增长37.7%,是唯一录得同比增长的物业类别。大多数住宅类交易涉及开发商之间在建资产的转让，或合资伙伴之间的股权转让。2015年至2019年，随着住宅土地购置成本屡创新高，开发商引入资本合作伙伴，合伙拿地变得越来越普遍。但随着住宅销售量的下降及价格的不稳定，更多的房企将在合作中面临资金链危机而退出项目。本季度，绿城以20.7亿元人民币收购了合景泰富3个住宅项目的股权，这三个项目此前均为双方共同开发的项目，其中两个项目位于苏州，一个位于杭州。

目的地分析

过去12个月(截至2023年9月15日)中，一线城市

成交额占比61%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，北京下降幅度最小，为-20%,深圳下降幅度最大，为-46%。面对整体写字楼租赁

市场情绪疲软，投资者纷纷回流到流动性更强、租户基础更成熟的核心市场，其中上海和北京的写字楼成交额占总成交额67%。

非一线城市成交总额同比下降34%,其中成交额最高的二三线城市城市包括成都、杭州、武汉、郑州及天津。非一线城市的住宅/服务式公寓成交活跃，成交额占比为15%,同比增长12%。而工业/物流资产的交易量有所回落，成交额占比为38%,同比下降13%。天津成交额同比增长2倍以上，其中写字楼、零售及工业物流资产成交额均录得大幅上升。

基金募集及融资环境

开发商融资

销售额前80位的开发商在2023年前8个月总融资

额达人民币3,897亿元(其中包括债券、贷款、证券化产品等),同比下降29.9%。境内外债券发行

总额达人民币2,289亿元，其中境内债券发行额

为人民币2,207亿元，境外债券发行额为人民币81亿元。分别同比减少9%及减少67%。境内发债主体主要是国企央企及优质白名单民企，这些企业获政府支持依旧保持着融资优势。