2023年三季度房地产行业分析.pdf

2023年以来房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后于二季度再次降温；虽7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，三季度市场修复效果欠佳。受销售端未有明显起色影响，土地市场继续冷清但不同城市间仍有分化，城投兜底现象逐步退去，房企仍面临资金压力。考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，2023年以来调控政策延续宽松态势，放松政策密集发布，预计房地产行业将迈入新一轮发展周期，但短期仍将处于底部运行状态。

一、行业概况

2023年以来房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后二季度销售及投资再次降温；考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，2023年7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，预计四季度房地产行业仍将处于底部运行状态。

2023年前三季度房地产市场波动较大，其中一季度受前期积压需求释放及调控政策优化效果的显现，房地产市场出现积极变化，销售额止降回升、投资端降幅收窄；但二季度以来房地产市场销售及投资再次降温，此前短暂的回暖复苏基础薄弱。考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，2023年7月以来中央及地方支持政策集中出台，意在向销售端及融资端注射强心针，但销售下行趋势仍未逆转，预计四季度房地产行业仍处于底部运行状态。

自2021年“集中供地”政策实施以来，土地市场供应量及市场热度均持续下降。根据中指研究院数据，2023年前三季度1全国300城住宅用地供求规模分别同比下降

32.8%和32.3%,土地市场仍维持低迷状态。为吸引房企参与拍地，各地核心优质地块不断推出，2023年前三季度全国300城成交楼面价同比上涨9.0%,但成交溢价情况持续减少。土地投资参与方面，拿地主力军仍为央国企，此前地方城投兜底项目仍在消化过程中，参与度有所降低；部分区域型稳健民企积极补仓，拿地金额有所提升。房企投资安全意识的不断增强以及拿地区域的高度重合导致土地竞拍分化明显，核心城市及板块拍地竞争加剧。流拍情况方面，得益于优质地块的推出、地方政府提前摸排房企拿地意愿及降低土拍门槛等因素，2023年上半年全国住宅用地流拍撤牌率同

比下降18.4个百分点至15.8%,部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门和福州等实现0%的流拍撤牌率，但济南、广州、郑州及长春等城市土地流拍撤牌率较高；7月以来，全国住宅用地供应量减少尤其是优质地块的减少，导致三季度整体流拍撤牌率

较二季度提高8.1个百分点至28.1%。

2023年1-9月，房地产行业开工竣工延续反向走势，房地产开发企业房屋施工

面积同比下降7.1%至81.57亿平方米，新开工面积同比下降23.4%至7.21亿平方米；在“保交付”政策的持续推进下，房屋竣工面积同比增长19.8%至4.87亿平方米。

受新开工意愿低迷及房企投资规模下降的共同影响，房地产开发投资增速维持下降态势。2023年1-9月，全国房地产开发投资8.73万亿元，同比下降9.1%,降幅

较前八月收窄0.3个百分点。

从销售情况看，2023年一季度的积压需求释放带动商品房销售出现短暂复苏，但房地产行业仍处于底部阶段，2023年4月单月销售迅速回落，5-6月销售环比缓

慢增长但同比仍保持下降；受此影响，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降

5.3%至5.95亿平方米，在改善需求的释放及高能级城市成交占比提升的影响下，上半年商品房销售额同比微增1.1%至6.31万亿元。2023年7月中央政治局会议对房地产行业供需关系重新定调后，包括“降首付”“降利率”“限购限贷放宽”等政策集中释放；9月单月销售商品房销售面积及销售金额在8月的基础上有所回升，但销售下行趋势仍未逆转，2023年1-9月全国商品房销售面积与销售额分别同比下降7.5%

和4.6%。根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》,2023年5月全国百城新建商品住宅去化周期为16.4个月，其中68个城市去化周期高于14个月，去化周期仍处于高位；截至2023年9月底，全国商品房待售面积为6.45亿平方米，同比增长

18.3%。

2023年前三季度，房地产开发到位资金降幅同比继续收窄，但销售端承压，房企仍面临资金压力。

2023年1-9月，房地产开发企业到位资金同比下降13.5%,降幅较前8月扩大

0.6个百分点，但同比大幅收窄。从房地产开发到位资金来源看，房企销售端仍承压，定金及预收款及个人按揭贷款降幅较前8月分别扩大2.3个百分点和2.6个百分点；受7月底以来融资政策的支持，自筹资金及国内贷款降幅增速小幅收窄。