地产复苏传导逻辑，历史周期复苏传导复盘：一个完整复苏遵从“销售回暖一房企销售回款增长及库存下降一融资环境持续放松、供给主体现金流恢复一房企加大投资意愿带动投资回升一新开工复苏”的路径演绎。2008-2009年周期，房企开发投资、土拍市场恢复滞后于销售回暖约4-6个月，新开工滞后销售回暖约6个月；2014-2015年周期，开发投资回暖滞后于销售复苏约9个月、新开工滞后销售回暖约9个月。本轮周期地产复苏中影响传导的堵点分析：1)外部融资支持有限。一是2017年后非标融资监管政策持续收紧，本轮复苏周期中，非标等融资渠道为房企提供资金帮助有限；二是与往轮周期通过信用债融资不同，这一轮民企已无法发行真正意义的信用债，仅能做抵押型的债务融资；三是银行信贷标企业倾向央国企。2)预售资金监管政策趋严。2022年房企预售监管资金金额约占现金总额的29.4%,预售资金监管规范化后，房企回款率下降导致的现金流压力重新回归。3)房企面临存量债务偿还压力。2023年房企债务到期压力不减，民企偿债压力持续紧绷，2023年下半年房地产债券到期量中有65%为民营房企。在出险房企前车之鉴下，存活房企的自由现金流将优先用于偿还债务。
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