2025年上半年新增供应延续高位运行态势，共录得44.5万平方米新项目入市，同环比虽有回落，但绝对量依然可观。2025年第二季度，全市共录得14.3万平方米的新增供应，共有三个项目进入市场。上半年需求继续修复创四年最高纪录，共录得37.4万平方米的净吸纳量，同比实现34.9%的增长，其中二季度录得15.8万平方米的净吸纳量，存量项目与新项目的需求贡献比为7:3,并由此助推整体市场空置率实现边际改善，半年度下降0.1个百分点至22.2%。
新兴赛道需求扩张持续提振第一大需求来源——科技板块的活力，半年度需求贡献比为36.1%,且呈季度递增态势。上半年细分需求除传统赛道与实体经济高度关联的软件开发和信息技术咨询外，新兴赛道行业的快速发展也带动智联网、人工智能(公共数据平台、基础软件及应用软件开发)和跨境电商需求贡献显著提升。金融虽稳居需求榜次席，占比14.7%,但受实体经济复苏缓慢以及低利率环境拖累，需求强度同比走弱。新租需求集中于传统金融的基金、保险、证券和银行四大板块，其中基金板块表现较为突出，主要受益于“投早投小投硬科技”的股权投资基金的快速发展，深圳在2025年3月出台专项《深圳市促进风投创投高质量发展行动方案(2025-2026)》形成政策加持。
此外，专业服务需求企稳，占比稳定在10.0%以上，主要来自咨询、法律和广告公关，企业管理类咨询增长亮眼。与消费相关的消费服务和消费品制造业需求表现亦较为稳定，而零售贸易板块热度快速提升，同比增长5.0个百分点至10.8%,电子元器件和医疗器械为核心增长极。
租赁类型方面，以价换量加速带动搬迁需求超7成，同比上升达15.4个百分点，其中升级搬迁依然为主流。同时，本地租户也以约7成占比创近五年新高。
成交区域分布方面，上半年的需求超6成以上来自非核心区，主要为跨境电商需求表现活跃的坂田和龙华片区，以及新增供应较多且临近传统商务区但租金具有明显优质的梅林片区。单片区来看，前海依托新增供应聚集以及租金价格优势成为第一大需求贡献区，总体吸纳量达10.6万平方米。
新增供应压力与部分楼宇大型租户退租，加之企业扩张谨慎，业主在上半年采取更为激进的租金策路，以价换量幅度加大，导致市场平均租金环比下跌7.7%至每月每平方米151.0元，降幅走扩。与此同时，租赁优惠策略也更为多元化，例如提供税务、财务等附加服务及项目配套资源消费优惠券等。
未来六个月，预计逾50万平方米的新增供应入市，主要分布在前海片区，少量分布于非核心区域的梅林片区。预计受大面积租户退租回迁至自建总部大楼、新增供应高企及租户降本增效诉求持续的影响，租金将仍处于下行通道。而需求方面，深圳在人工智能(AI)、集成电路
(IC)、芯片及半导体产业赛道方面的高速发展，叠加深圳打造人工智能先锋城市计划和7月份出台的《深圳市关于促进半导体与集成电路产业高质量发展的若干措施》所释放的各项利好以及50亿元的‘塞米产业私募基金’的资本助力下，预计科技类企业的办公需求将持续释放，从而为深圳办公楼市场的净吸纳量提供有力支撑。
2025年上半年新增供应集中入市，录得两个项目共计34.9万平方米，同比显著增长，且均在二季度开业。新项目表现分化，部分项目以超过9成入驻率开业，而部分项目因体量较大，前期招商结果不佳入驻率低于市场预期。与此同时，多个存量项目空置率进一步改善，其中位于福田区的城市广场调改升级后以9成以上入驻率焕新亮相。尽管整体市场空置率受新增供应影响，半年度上升0.4个百分点至4.1%,但仍保持低位。
因新增供应主要集中在二季度，因此当季第一大需求来自零售(41.6%),餐饮次之(38.1%)。上半年来看，新增供应同样推动零售重回需求榜首，以42.1%的市场份额较第二位餐饮业态高出3.5个百分点。但作为零售业态两大支柱的服饰与珠宝配件需求扩张放缓，分别录得11.5%和7.2%的需求占比，同比下滑均超2个百分点。本土品牌为服饰业态主要增长动能，设计师品牌扩张持续，如Tia,Zrau和Tangy均开出新店。与此同时，线上品牌线下拓店趋势延续，典型代表如鲨鱼裤品牌siin-siin成功落地实体门店。而国际品牌方面则聚焦小众品牌以实现项目竞争差异化。
餐饮业态精细化调整持续，云贵川菜系受业主青睐，但高端餐饮消费下滑，客单价有所下调，日韩料理在沉寂一段时间后以较低的客单价重回市场。子业态方面，简餐、中餐和特色餐饮仍为主要扩张支撑。
值得关注的是体验类业态不断加码，体验、社交和生活复合场景的打造已经成为市场的共识。悦己经济带动美容保健业态需求稳定在8.0%以上，此外娱乐业态表现尤为亮眼，上半年需求同比跃增5.3个百分点至6.4%,主要来自儿童乐园、VR体验和娃娃屋。
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