2023年4月28日，中共中央政治局召开会议，强调要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。我们认为，城中村改造作为城市更新的一种方式，是一项重要的民生工程，或能起到1)促进城市更新向新模式的转变，加速楼市供给侧
改革；2)引导资金定向流入商品房市场，局部促进区域需求；3)带动基础建设、产业投资，间接托起楼市基本面。
城中村改造
“428”政治局会议指出，要在超大、特大城市积极稳步推进城中村改造。第七次人口昔查数据显示，中国目前有7个超大城市和14个特大城市。城中村改造与概改、旧改均为城市更新的重要手段，但“城中村改造”的更新对象是在城市化进程中，逐渐被纳入城市管理体制或被城市包围形成的村庄，有两种实施模式：1)政府主导城中村改造的发起、组织、管理和推动，直接或借助开发商、民间资本等间接投资改造；2)开发商主导，独立承担拆迁安置、回迁房建设和商品房建设等工作，政府实施引导和监督。
我们认为，政治局会议强调要在超大特大城市推进城中村改造旨在1)继续以城中村改造、旧改等城市更新的方式推动供给侧改革，核心仍是加速推动房地产行业向新发展模式过渡；2)提升居民居住水平，改善城市发展环境；3)带动基础建设、产业投资，促进城市经济增长。
什么是“做地”模式?
23年3月，广州市出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》。”做地”,指土地整理各项前期具体工作。此前，旧改由政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选定合作企业完成全流程，即一二级联动模式。新规发布后，广州将按照做地和土地收储相分离的原则，一级主体独立开展土地整理各项前期具体工作，待形成净地后向土地储备机构申请交储，再通过招拍挂形式出让给二级开发主体。从参与主体看，广州本次新政明确全资国企为做地主体、筹集做地资金，条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。
我们认为，“做地”模式的推行可能对旧改等城市更新项目产生以下影响：1)加速旧改进程。由于部分民营企业资金状况紧张，造成旧改项目开发延迟、停滞，国企凭借资金“做地”模式下，防止项目烂尾，提高旧改效率。2)提升土地整理。做地模式下，政府引导国企完成土地“片区化”的整理，较此前单项目的土地整理模式有望提升整理效率、降低处理成本，缓解财政压力。
探素城市更新新模式对楼市基本面的作用
2023年1-4月，一、二线城市商品住宅销售面积同比增长14.22%,同期，积极推动城市更新的超大、特大城市如上海、北京、广州、青岛等商品住宅销售面积分别同比增长49.62%、
18.07%、28.44%、24.54%,优于同能级城市总体水平。
我们认为，在完成城市更新项目拆迁改造后，或能短期、局部刺激商品房需求；同时，伴随一级土地做地收储，土地供给增加，有望对高能级城市商品房供给形成良好支撑，推动市场热度回升。对比22年以来超特大城市地产销售数据可见，广州市场同比增速总体低于北上地区。鉴于存量房规模相对较大，对于类似广州的低热度、高存量城市，积极推动城市更新、促进城市新旧转换将推动城市进入增量与存量并举时代，或能托底基本面，温和、长久地推动楼市回暖。
5月新房销售同比基本持平，二手房销售同比回暖
新房市场本周成交409万平，月度同比+3.21%,相较上月下降13.85pct;累计库存11601万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交209万平，月度同比+51.61%,相较上月下降3.85pct。土地市场本周成交建面2703万平，滚动12周同比-2.83%;成交总额506亿元，滚动12周同比-16.46%;全国平均溢
价率6.55%,滚动12周同比+1.47pct。
本周申万房地产指数-3.96%,较上周下跌2.21pct,涨幅排名30/31,跑输沪深300指数
4.13pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.99%,较上周提升0.07pct,涨幅排序
11/11,跑输恒生指数3.09pct;克而瑞内房股领先指数为-7.83%,较上周下跌2.34pct。
投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-
W;2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份
风险损示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。
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