洞察和建议
2025年下半年天津优质办公楼市场维持平稳运行。需求集中在了海河沿线及南京路-小白楼市场中，其中新项目的预租贡献了一定的去化量，其余市场表现较为平静。需求结构方面，市场仍以中小面积为主，且以企业搬迁需求为核心。在有效新增需求偏弱及新项目入市的双重压力下，空置率继续小幅上涨并处于高位。租金下行趋势持续，甲乙级市场租金差进一步缩小。
业主建议业主采用灵活租金与优惠条款，提高性价比，加快去化速度。同时，提升楼宇运营与配套服务，增强竞争力，稳定项目内存量租户提升续租率。
租户当前市场有大量优质空间待去化，建议租户利用好当期时机，优先选择中小面积、精装带家具的写字楼，降低入驻与时间成本。同时主动争取更长免租期等条款来提升议价空间。
市场需求未出现明显回升，存量项目竞争加剧
2025年下半年，天津优质写字楼市场净吸纳量为3.5万平方米（36.7万平方英尺）。全年净吸纳量为5.7万平方米（61.4万平方英尺），总量与2024年基本持平，市场未出现明显回升迹象。
从需求结构看，下半年市场主要来自于新项目预租。租赁活动以中小面积需求为主导，二房东表现较为活跃。值得注意的是，为顺应市场需求变化，部分业主积极调整产品策略，推出精装修、小单元分割的办公户型，此类房源在下半年市场去化表现尤为突出。
为应对市场内有效需求的不足，租金在下半年继续下行，环比下降1.7%，同比下降4.8%至59.0元每月每平方米。企业端对于价格的敏感度不断提升，导致市场中甲级项目租金不断调整与乙级项目的价差不断缩小，市场竞争格局进一步演化。
下半年位于海河沿线的嘉里中心入市。受到新项目入市及需求端不足的影响，空置率下半年环比上涨0.5个百分点至35.4%。
市场预测
供应压力逐年上涨持续推高空置压力
2026-2028年市场新增供应总量预计达到51万平方米（549万平方英尺），新增供应呈现逐年上涨的趋势。新增供应主要集中在海河沿线及南京路-小白楼子市场中心。
如果新项目可以如期完工入市，未来三年新增供应压力的上涨将会推动市场空置率继续在高位波动。在空置率高企的背景下，预计市场租金短期内难以出现企稳回升迹象。
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