Welltower Inc.(沃尔塔公司)是一家总部位于俄亥俄州托莱多的房地产投资信托公司(REIT),同时也是标准普尔500指数成分股。该公司的使命是推动医疗基础设施的转型。与领先的老年住房运营商、后期护理提供商和医疗系统合作，共同投资以支持创新的护理模式，并提升人们的健康和整体医疗体验。Well-tower在美国、加拿大和英国等主要高增长市场拥有集中分布的房地产利益，包括老年住房、后期护理社区和门诊医疗设施。
公司成立于1970年，最初名为Health Care Fund,由BruceThompson和Frederic D.Wolfe创立。在1985年更名为HealthCare REIT,成为以医疗保健行业为主要投资领域的房地产投资信托基金。在2015年再次更名为Welltower。公司的领导者从1996年至2014年是George Chapman,之后由Thomas DeRosa接任首席执行官至今。DeRosa在加入Welltower之前曾在公司董事会任职多年，并在公司与General Growth Properties合并之前担任Rouse公司的副董事长兼首席财务官。
Welltower的业务主要集中在持有房地产物业，涵盖老年住宅、急诊后护理和门诊医疗等领域。作为“包租公”,公司将旗下的物业Welltower的竞争优势租赁给医疗相关的人群和机构，
行业领先
的运营成果
·运营合作饮律收取租金和服务费。然而，与其●数踞分析
●运营平台他REIT公司不同的是，Welltower前所未有的外部增长机遇选择积极主动地探索新模式，提高管理效率，不断增加收益，逐渐脱颖而出，成为美国Healthcare REITs领域市值最大的公司。
获取资本
通道畅通在2007年，美国通过了房地产投资信托(REIT)改革法案，即REIT投资多元化和增强法案(REIT Investment Diversificationand Empowerment Act,RIDEA)。该法案允许REIT机构改变其在医疗保健不动产收入方面的会计方式。
在此之前，医疗保健不动产投资信托对收入有严格的要求，要求至少75%的收入来自租金、物业处置等。因此，REIT机构通常采用持有物业，然后以三重净租赁(Triple-net)形式出租给租户的业务模式。RIDEA法案改革后，REIT机构获得的物业运营收入不再受到75%规则的限制，但需要设立特殊的结构：REITs设立应税REIT子公司(Taxable REIT Subsidiaries,TRS),REITs将物业租赁给TRS,TRS再将物业委托给合格的独立承包商(Eligible Independent Contractor,EIK)来实际运营，并与EIK达成委托费用与分成模式的协议。REITs/TRS可持有EIK不超过35%的股份。TRS作为应税实体，在获得物业运营收入的同时需要缴纳企业税，但税后收入可并入REIT,意味着直接从终端客户收取的服务费可以成为REIT收入的一部分。
Welltower看到了此次改革带来的机遇，积极通过RIDEA架构，推动REITs获得物业良好运营带来的额外收入，包括收费标准的提升，出租率的增加，以及运营效率的改善等。医疗保健相关的物业很多都具有增值服务，因此Healthcare REITs有更大机会获得超额收益。通常来说，传统的三净租赁模式下房东和租客约定的年租金涨幅约为2-3%,但在RIDEA模式下通过运营提升而获取的收入涨幅可能远超于此。虽然REITs需要承担主动运营的风险，但Welltower的RIDEA组合的同店净运营收入(SSNOI)增长率在不断提升，2023年第四季度已经达到12.5%,主要得益于公司老年住房投资组合中的同店净运营收入增长了惊人的
23.7%。
二、老龄化的时代红利
美国Healthcare REITs机构的发展受到了美国人口老龄化趋势的重要推动。根据美国人口普查局的估算，截至2022年，美国的
年龄中位数为38.9岁，相比之下，1980年为30岁，2000年为35岁，这表明过去40多年来，中位年龄持续增长。这一趋势主要源于老年人口占比增加以及人均寿命的净增长。
80岁以上的人口是美国养老机构的刚需群体，他们由于身体机能衰退而对医疗设施和护理服务有较高的需求。根据估算，2010年至2021年，80岁以上人口的年均增速为1.7%,而2022年至2030年的年均增速预计将增至4.4%。除了刚需人群数量的快速增加外，当前进入退休养老状态的人群还包括美国婴儿潮一代人。这一代人在美国经济最繁荣的年代出生，支付能力较高。从2008年以来，老年群体的支付能力提升了3.2倍，而老年住房
租金仅增长了1.6倍。
老年人群不仅在拥有财富的绝对值上增加，而且在社会财富分配中所占比例也在持续上升。根据美联储的数据，70岁以上人群的财富占全社会财富的比例从2000年的19.9%增至2022年的
25.5%,绝对财富增长了4.27倍；55-69岁人群的财富占比也
从33.8%增至42.1%,绝对财富增长了4.09倍。社会的财富分配越来越集中于老年人群以及即将进入老年的群体，推动了对健康保健基础设施需求和盈利潜力的增加。
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