不知不觉，2023年已经接近尾声。这一年，围绕美国住宅房地产市场最为引人注目的话题之一就是房贷利率的高涨。自去年底30年期抵押贷款利率破6之后，2023年再次破7冲8,这一高昂的利率打破了不少人的购房梦想，一时间各种关于房市泡沫破裂的言论四起。回顾过去，上一次出现如此高的房贷利率还要追溯到20几年前的世纪之初。这些年来，人们已经逐渐习惯了低利率的环境，自2012年房市复苏以来，30年期房贷利率的平均值
仅为4.14,使得眼下7%以上的数字显得格外刺眼。正如预期的那样，高额的房贷利率确实导致了较低的房屋成交量。截至2023年9月，美国成屋销售数量仅为353万套，同比下降25%,与2021年9月相比更是下跌了43%。成交量的急剧下降在媒体中被夸大，似乎市场即将崩溃，房屋变白菜。然而，真实情况是否如此呢?
毫无疑问，高昂的利率限制了人们的购买力，迫使一些人不得不推迟购房计划。然而，这仅仅是成交量下滑的次要原因，而主导因素可能是市场上可供购买的成屋太过稀缺，为购房者提供的选择相当有限。
为什么这么说呢?过去我们主要通过成屋销售量来分析美国房市，因为在相当长的一段时间里，新屋销售量只占据了整体房屋销售的很小比例，仅为约一成左右。然而，自大流行以来，这一比例发生了巨大变化。截至2023年9月，新屋销售量占全部房屋销售的比例已经攀升至17.7%。从绝对数量来看，9月新屋销售折年
数为75.9万套，同比增长33.8%,比2021年9月多出2.3%。新屋的热销表明市场上缺少的可能并不是购房者，而是供应不足的
问题。
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