2023年以来，一季度“小阳春”过后，房地产行业景气度继续下行。融资端支持政策对房企流动性修复有限，行业出清仍在继续，部分头部房企风波再起，同时经济复苏缓慢，投资者偏好持续下行，房企存活关键仍在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复，违约压力仍较大。展望2023年下半年，需求端一系列利好政策的出台，短期内有利于释放购房需求，提振市场信心，但实际效果仍有待观察。
(一)政策端
2023年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大；从中央政治局会议提出的政策转向适时调整优化房地产政策，到8月贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策落地释放需求，国家陆续出台利好政策。
2023年年初，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策，随着土拍市场遇冷及房地产市场表现疲弱，尤其2022年下半年以来，房地产市场交易量同比环比均下降，库存量进一步提高，政策支持力度进一步加大。年初的全国住房和城乡建设会议将2023年工作重心放在以防风险、促转型为工作主线上。1月，央行及原银保监会对首套住房贷款利率政策建立动态调整机制。3月，两会政府报告提出，明确要有效防范化解头部房企风险，促进房地产平稳发展；证监会提出推进REITs常态化发行，支持盘活商业项目；当月，地方调控支持政策随即跟进，部分重点二线城市，如长沙、厦门等优化限购限售政策。4月，中央政治局会议继续强调“房住不炒”及“三保”工作的重要性。7月，中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策埋下伏笔；国务院常务会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，推动21个超特大城市的城中村改造。8月，在中央定调后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；央行推动降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，
降低首套二套最低首付比例，不再区分限购或非限购，各城市可自主选用。
2023年1月
2023年3月
2023年3月
2023年4月
2023年4月
央行、原银保监会
全国两会
证监会
中央政治局会议
央行、金融监管总局
建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环
比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地
首套住房贷款利率政策下限
有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，
促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性
住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危
旧房改造
提出要推进REITs常态化发行，优先支持百货商场、购物中心、农贸
市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设
施REITs。同时提出要优化审核注册流程，完善发行、信披制度等
要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构
改革化险工作。坚持“房住不炒”的定位，因城施策，支持刚性和改善
性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳
健康发展
要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保
交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需
2023年6月
2023年7月
2023年7月
2023年7月
2023年7月
2023年8月
2023年8月
2023年8月
2023年8月
求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平
稳过渡
要加大对重点领域的支持力度，进一步提升民营企业发债便利，用好
“第二支箭”。要用好民营企业债券融资支持工具，综合运用信用风险
交易商协会
缓释凭证(CRMW)、信用联结票据(CLN)、担保增信、交易型增信
等多种方式，积极为符合条件的民营企业发债融资提供增信支持，鼓
励多元化增信发债方式
会议提出为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适
时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚
性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，要加大保
中央政治局会议
障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设
施建设，盘活改造各类闲置房产；有效防范化解地方债务风险，制定实
施一揽子化债方案，并加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构
改革化险
针对2022年11月央行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房
地产市场平稳健康发展工作的通知》中的两条政策，延长其适用期限。
一是对于房地产企业的存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金
融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展
期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31
央行、金融监管总局
日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报
送征信系统的贷款分类与之保持一致。二是2024年12月31日前向专项
借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债
务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套
融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责
国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村
改造的指导意见》,会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改
国务院
造，多渠道筹措改造资金；加大对城中村改造的政策支持，积极创新改
造模式，鼓励和支持民间资本参与，发展各种新业态，实现可持续运营
要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需
求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住
住建部
房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做
好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益
2023年下半年工作会议提出支持房地产市场平稳健康发展，落实好“金
融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳
有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力
央行、金融监管总局
度；因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款
利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求；指导商
业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率
居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)申请贷款购买商品
住建部、央行、金融
住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购
监管总局
买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最
低首付款比例统一为不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低
央行、金融监管总局
首付款比例统一为不低于30%;首套住房商业性个人住房贷款利率政
策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限
调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人
可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套
住房商业性个人住房贷款；新发放贷款的利率水平由金融机构与借款
央行、金融监管总局
人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得
低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下
限
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