城市测量师行：2019年上海租赁住房市场
自2016 年以来，从中央到地方，都出台了一系列推动租赁住房市场建设的配套政策和文件。整体来看，当前建设市场化租赁住房已经作为房地产市场供给侧改革的重要举措。经过将近四年的酝酿和试点实施，当前租赁住房建设从中央到地方形成了较为完整的政策体系，包括融资、建设和管理几大方面。在租赁住房项目即将步入实施运营的阶段，未来项目的租金定价也需要参考社会租赁房源以及正常运营状态下长租公寓项目的租金定价。本文将从住宅物业租赁和集中式长租公寓项目两个方面，对2019 年全年的租赁住房市场的行情进行简析。
与以往的住宅交易成交价格不同，对于住宅物业的租金数据，我们分别从档次和户型两个维度对其进行分类定级后再进行定价。其中，档次分为低端、中端、高端和超高端四类，主要按照物业的买卖成交单价段、小区的品质、所处区位及周边配套条件等几大指标进行分档。在按买卖成交单价段进行档次划分时，会根据房价整体走势的变化而不定期调整单价段划分标准。户型方面，以卧室为主要区分对象，分为一房、两房和三房。将档次与户型进行组合，租金分析会更加精准。而在租金价格方面，其数据来源主要通过网上大量租赁挂牌房源数据抓取、清洗后，通过一定的人工算法修正最终得出的市场租金水平。
从全年各档次的一房月度平均租金情况来看，走势整体都十分平稳，各档次房源的租金水平均维持了小幅、缓慢上扬的态势。以年底12 月的租金水平与年初1 月的租金水平相比，各档次房源的租金均呈现不同程度的上涨，其中低端租金的涨幅相对最大、达到4.92%，2019 年12 月该类房源的租金为3,774 元/月；高端租金的涨幅相对最小、为2.61%，2019 年12 月该类房源的租金为10,289 元/月。此外，中端房源的租金涨幅为3.5%、仅次于低端房源，可见以中低端租赁需求为主的一房租金涨幅表现相对更好。不过整体来看一房房源的租金的涨幅较为有限，从绝对值来看，低端一房年底的租金较年初仅高了约177 元/月，超高端房源的租金则较年初高了约658 元/月。
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