本月观点：“金三银四”后楼市成交阶段性回落，地市供给成交缩量，预期未稳与精准投资下核心城市土拍热度不减；杭州、上海等热点城市进一步优化限购、落户、贷款等政策，需求端政策延续宽松，百城住宅价格已连续两个月企稳回升。当前政策环境仍旧温和，叠加房企年中冲刺，成交环比有望逐步改善。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
政策：政治局会议支持基调未改，政策延续温和。4月涉房类政策(含中央及地方)47项，其中出台偏松类政策39项；政治局会议支持基调未改，房地产经纪服务迎规范，有望降低购房者置业成本，多方保障购房者利益，引导经纪机构合规经营。4月以来，杭州、上海等热点城市进一步优化落户、贷款等政策，需求端政策延续温和。
资金：居民中长期贷款单月再度净偿还，境内融资环比回落。4月M2同比增速环比回落0.3pct;社融存量同比增速较上月持平，居民中长期贷款单
月再度净偿还。房企境内融资规模环比回落，民营房企房企投资信心有待修复。
楼市：“金三银四”后阶段性回落，百城住宅价格筑底回升。受五一假期影响，5月(截至21日)重点50城新房月日均成交环比降14.2%,同比
升3.3%,增速较上月回落23pct;重点20城二手房月日均成交环比降21.2%,同比升43.4%,增速较上月回落26.4pct,“金三银四”后楼市成交阶段性回落。百城住宅平均价格环比上涨0.02%,连续2个月环比为正，一二线城市楼市更具韧性。
地市：供给成交缩量，核心城市土拍热度不减。土拍节奏“少量多次”,4月土地市场供给成交回落，百城土地供应建面环比降10.4%,成交建面
环比降14.8%;优质地块供给加大及房企补库存情绪带动下，4月百城土地溢价率6.35%,连续4个月回升；“预供地”制度下流拍率创近一年新低。4月以来上海、杭州等地土拍竞争激烈，预期未稳下房企投资更加追求确定性，布局聚焦核心城市优质地块。
房企：销售同比数据延续改善，优质民企投资拿地复苏。4月百强房企累计销售额同比增长8.7%,延续转正趋势，单月销售额、销售面积同比增长
30.4%、2.2%,低基数下同比数据有望延续改善。4月热点城市供地质量较高，房企参拍热情提振，50强房企整体拿地销售金额比、面积比分别为29%、30%,环比分别升15.6pct、11.1pct;除财务稳健、信用资质较好的央国企外，此前拿地积极的民企如滨江集团等持续在深耕城市拿地，碧桂园、金地集团多家民营房企亦频频出手。
板块表现：4月申万地产板块下跌2.56%,跑输沪深300(-0.54%);截至2023年5月22日，当前地产板块PE(TTM)14.34倍，估值处于近五年
97.45%分位。
风险提示：1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2)若楼市去化压力超出预期，销售
持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3)政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。
报告主要观点：
利润规模萎缩，毛利率持续探底。受行业景气度下行、毛利率探底、减值计提等冲击，2022年15家A+H上市典型房企
整体营收同比下降0.1%,归母净利润同比下降37.5%,降幅较2021年扩大26.3个百分点。2022年15家上市房企整体毛
利率18.4%,同比下降3.9个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率难以迅速反弹；
销管费用率5.1%,同比下降0.4个百分点，房地产由高速增长向高质量发展转变过程中，销管费用率有望持续改善。2022年末15家上市房企业绩保障度(期末合同负债/过去一年营业收入)111.9%,收入结转仍有保障，但考虑短期结算毛利率仍可能处于探底通道，将持续对利润端产生负面影响。分板块来看，央国企营收同比增长5.4%,归母净利
润同比下降25.8%,毛利率降幅可控(同比降3.1pct),整体业绩相对较好。
销售规模下台阶，拿地聚焦核心区域。2022年15家上市房企销售额同比下降23.1%。2023年初全国楼市明显复苏，后续随着经济及收入预期改观、政策持续发力，居民购房意愿增强有望带动销售持续改善。2022年15家上市房企平均拿地销售面积比56%、拿地销售金额比38%,仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比与2021年基本相当，同比降幅(1pct)显著低于拿地销售面积比(24pct),反映房企在谨慎取货过程中，持续向高地价的核心城市聚焦。基于购房者较高信任度，2022年央国企销售表现相对较好，销售额同比下降17.3%,降幅小于民企(-33.3%)。同时得益于资金优势，央国企土储获取更加积极，2022年平均拿地销售金额比41%,高于民企(27%)。
在手现金承受压力，资源向央国企集中。2022年末15家上市房企整体在手现金1.1万亿元，同比下降7.7%,处近三年低位。其中央国企在手现金降幅(-3.2%)远低于民企(-18.1%),同时央国企融资成本普遍更低，反映其在销售、融资端更大优势。 “三条红线”方面，央国企、民企均维持绿档，但受现金规模收缩、短债规模提升影响，民企现金短债比同比下降60个百分点至149.4%,指标弱化程度更为明显。
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