今年的良好开局预示着中国经济进入稳步复苏阶段，办公楼市场也逐渐明朗。但结构性压力给市场带来的阵痛非短期内能够抚平，各城市办公楼市场的复苏之路依旧艰难，需求端表现对市场走势起到决定性作用。
继2022年仲量联行首次以20家头部上市企业的财报数据作为切入点之后，今年我们将研究范围扩大至8个细分领域，共计75家头部上市企业，统计了横跨三年周期的近
2,000份数据。
我们发现，截至2022年75家头部上市企业的员工总数共计312万人，年租赁成本总额达607亿元，对办公楼的需
求面积超过3,000万平方米，相当于北京、上海、广州这三大一线城市的全部甲级办公物业，头部企业的不动产发展趋势对中国办公楼市场影响深刻。我们希望通过持续跟踪这些新旧动能主体在不动产管理方面的动态路径，深度解读中国办公楼市场变化，诠释市场发展机遇。
自2021年起，全面实施的新租赁准则要求承租人对所有租赁(短期租赁和低价值资产租赁除外)确认使用权资产和租赁负债，同时在2022年更多的企业详细披露了使用权资产中房屋及建筑物的信息，有助于我们通过财务报表更为详尽全面的解读企业的租赁情况。
从经营性租赁的年化成本来看， 75家头部上市企业在2022年的租赁成本总额达607亿元，同比增长17%。其中，员工规模庞大的保险行业及互联网行业年租赁成本相对高昂，总额超过百亿人民币。新兴金融、互联网及生物医药行业的同比增幅最高，达到26%-27%。一方面是从报表反应出来的成本变化相对于实际人员变动具有半年至一年不等的滞后性，另一方面在过去两年全国大部分城市的办公楼市场租金持续走低的情况下，年化租赁成本总额的增长也代表了多数头部企业在不动产载体面积上的扩张趋势。
转化为人均租赁成本，我们发现该数据不仅与各行业在实际办公楼租赁交易中的承付力基本一致，也代表了企业是否更愿意以租赁的方式为员工支付办公空间。例如，新兴金融、互联网和证券行业在办公空间的花费上最为慷慨，人均支出达到3-4万元/人/年，基本上是各城市甲级办公楼市场的主力需求，而保险行业的人均支出约为1.3万元/人/年，主要活跃于各城市的优质乙级和部分甲级办公楼。半导体、计算机软件及硬件、生物医药行业人均租赁成本相对较低，因此主要在产业园区和乙级办公楼之间转换。但其同比增幅普遍偏高，达到19%-25%,趋势与人员增幅
一致。
从2011年险资允许进入不动产领域以来，保险公司已成为当之无愧的“地主”。2022年，平均每家上市保险企业持有的固定资产就高达277亿元，相比于2020年增长了26%,其中还包括了大量投资型物业，表明不动产已成为其资产配置的重要渠道之一。与之相反的是其租赁资产逐年减少，2022年的平均持有价值相对于2020年下降了24%。除此之外，由于计算机硬件、半导体、生物医药等行业拥有较多的厂房、仓储、产业园区等不动产，因此持有资产比例明显较高。
从资产增幅的角度来看，以2020年和2022年的数据为对比，互联网和计算机软件类企业在租赁资产和持有资产的投入上可谓齐头并进，过去两年的资产增幅均超过70%。证券、新兴金融、计算机硬件和半导体行业的租赁资产增幅均超过持有资产，而生物医药类企业则在持有资产的投入上持续加码。
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