尽管历经2022年房地产、平台互联网行业的调整和整合，但横跨疫情三年，中资企业在主要城市的写字楼承租面积依然实现了进一步的增长。过去三年间，中资企业贡献了租赁交易量的86%。在最具标杆意义的四个一线城市，世邦魏理仕对超过500栋甲级写字楼的租户普查数据显示，中资企业的总租赁面积占比从2019年的60%提升至2022年的72%。 (除非另行指出，后续分析均以中资企业的写字楼租赁活动为研究范畴)
这一趋势性变化主要受到两大因素的推动。一方面，各行业优质的中资企业数量和规模持续扩容。截至2022年底，A股上市公司总数和市值较2019年分别增长35%和33%。另一方面，中资企业办公地点此前有相当比例位于品质较差的楼宇内，伴随企业的发展，办公环境升级是必然之选，而新冠疫情这一黑天鹅事件所引发的对公共空间健康的关注则在一定程度上加速了这一进程。
中资企业的成长故事未完待续。在我们2022年的中国写字楼租户调查中，中资企业中计划在2023年增加办公面积的比例达到40%,高于外资企业的28%。从更长期的角度来看，中国经济的创新升级将为写字楼需求提供持续增长的焕新动能，并与品质升级、效率提升、可持续发展一起交织成中资企业办公需求“扩容、提质、增效、逐绿”的四重奏。
2022年，中资企业在一线城市甲级写字楼的总租赁面积中，金融和科技行业合计占比57%,较2019年提升3个百分点。而在此期间与之对应的是，数字化浪潮下的银行和保险业务转型仍在中途，而互联网平台服务的红利减退和行业调整令相关企业在2022年的写字楼租赁面积大幅缩水六成以上。
通过对近年来租赁交易分析，我们发现证券基金、互联网数据服务和软件开发等细分行业新动能的涌现是金融和科技这两大需求引擎得以保持高速运转的最重要原因。2022年，证券/基金/期货/信托行业(以下简称证券基金行业)在中资金融企业租赁交易量中的占比达到50%,较2020年上升14个百分点；而同一时期，人工智能、云计算为代表的互联网数据服务以及软件开发在科技行业中的占比从45%大幅增加至69%。
2018年以来，中国证券基金行业的利好密集出台，在加大对外开放力度的同时，公募REIT试点、北交所设立、内地香港股票交易互联互通扩容、股票发行注册制全面实行等对内深化改革举措也接踵而至。
受此推动，证券、基金等业务快速增长。2022年A股市场在全球资本市场震荡形势下显现韧性，IPO募资规模再创新高，同比增长8%;全年私募基金管理人申请和通过量与2021年持平。这也促进了中资证券基金机构写字楼需求的加速扩张。2022年，在整体写字楼租赁需求低迷的情况下，中资证券基金机构录得57万平方米的租赁交易量，与2021年持平，较2020年增长84%。
展望未来，中国资本市场仍然具备广阔的成长空间。2022年，美国股票市场和私募股权投资交易规模分别是中国的3.5倍和6.4倍。CBRE预计，国内证券基金等行业的企业数量与规模有望继续增长。
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