2026年房地产行业中期策略：迎接正循环的重启.pdf

报告摘要

今年以来我国房地产市场呈现结构型企稳，我们认为这种修复是刚需门槛下降、租金月供差收敛、房东成交密集区支撑等多元共振驱动的自发性结果，趋势有望延续。我们预计2026年全国销售规模和房地产投资仍将下滑，但下半年同比降幅有望收窄。我们认为2026年是打破近年房地产市场“负循环”的元年，预计2026年重点城市房价“二阶导”转正，2027年一线城市以及部分受益于新兴产业发展的城市有望迎来“一阶导”转正。国际经验显示房价“二阶导转正”下地产板块进入布局期，建议关注新兴产业带来的城市分化机遇以及香港地产机会。

基本面：二手房成交呈现韧性，核心城市房价现暖意2026年上半年，受供给端“严控增量”、二手房分流等因素影响，今年以来全国新房销售仍处于筑底过程中（1-4月商品房销售面积同比-15%），但核心城市新房销售相对更具备韧性（2Q 成交面积同比已经转正）。二手房延续比新房更高热度，2Q 以来实时成交套数同比维持20%+。截至5月18日22城二手房成交面积同比+1.1%，其中一线同比+3.1%。同时，一线城市库存呈现改善态势，挂牌量较25年末收缩5.3%。这些因素共同驱动核心城市房价走向企稳，3-4月一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨，二手房“止跌”城市数量处于三年以来高位。