2026年房地产行业中期策略：从“因”到“果”，筑底向上.pdf

报告摘要

行业筑底与需求重塑：中国房地产正从“经济驱动力”转变为“经济后周期行业”。尽管未来五年需求中枢受2021- 2025年“超买”修正影响仍有约11.8%的回落空间，但新开工已出现显著“超调”，行业底部渐行渐近。预计未来五年新房住宅销售中枢将稳定在年均556万套，约7.8亿㎡的水平。

随着房地产行业从经济的“因”转为“果”，目前我国地产投资占GDP比重已显著超跌，但供需两端正迎来持续改善并筑底向上。供给侧方面，现房销售占比创新高显著改善了开发商的现金回收，同时工程款支出压力缓解、非国有房企信用债到期压力大幅下降、项目公司资金占用规模稳中有降，使得行业整体流动性与缩表压力迎来实质性好转。需求侧方面，通胀回升驱动实际利率下行，促使香港及内地一线城市房价和租金出现企稳回升迹象；同时，核心城市的房价收入比已纵向回落至2018年左右水平，横向亦低于全球主要城市平均线，从可负担的纯消费视角来看，房价已回落至合理区间，市场投资与消费需求正迎来双重恢复。

核心城市与收租属性回归：政策放宽使一二手房价格倒挂消失，市场进入自然恢复期。在通胀回升、实际房贷利率下行的背景下，核心城市房价收入比已回落至2018年前水平，老小区租金回报率优势凸显，住房的投资与收租属性开始回归。同时，未来一线城市新房供应冲击将减弱，产品呈现高端化趋势。