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北京绿色金融与可持续发展研究院(北京绿金院)是一家注册于北京的非营利研究机构。我们聚焦ESG投融资、低碳与能源转型、自然资本、绿色科技与建筑投融资等领域，致力于为中国与全球绿色金融与可持续发展提供政策、市场与产品的研究，并推动绿色金融的国际合作。北京绿金院旨在发展成为具有国际影响力的智库，为改善全球环境与应对气候变化做出实质贡献。
IFS北京绿色金融与可持续发展研究院INSTITUTE OF FINANCE AND SUSTAINABILITY
一、引言
1.1研究背景
在全球气候治理不断向纵深推进、我国“双碳”战略加速落地的时代背景下，建筑行业作为能源消耗与碳排放的关键领域，其绿色转型进程直接关乎国家生态安全与可持续发展大局。与此同时，我国城市更新行动全面开展，推动城市发展从“增量扩张”向“存量提质”转变，既有建筑作为城市空间的核心载体，其可持续改造已成为破解资源环境约束、提升城市功能品质的关键举措。既有建筑可持续改造不仅是建筑行业实现碳减排目标的必要选择，更是推动城市绿色低碳发展、满足人民群众对高品质人居环境需求的重要途径，具有深刻的时代意义和现实价值。
我国拥有全球规模最大的建筑存量。根据第一次全国自然灾害综合风险普查数据，截至2023年底，全国既有建筑面积已超1000亿平方米1。其中，大量2000年以前建成的建筑，对照当前建筑节能与能效管控要求，普遍存在围护结构保温性能不佳、用能设备能效较低、能源管理方式落后等问题。数据显示，我国建筑与建筑业建造(全过程)能耗占全国能源消费总量44.8%,碳排放占全国能源相关碳排放48.3%;其中建筑运行能耗占全国能源消费总量22.0%,既有建筑能耗占建筑运行能耗70%以上，建筑运行碳排放占全国能源相关碳排放21.7%,建筑领域是实现‘双碳’目标的核心攻坚领域²。随着城镇化进程持续推进以及人民生活水平提高，建筑用能需求仍将保持刚性增长。若不及时开展可持续改造，既有建筑的高能耗、高碳排放问题将进一步加大资源环境压力，与绿色发展理念形成突出矛盾。
从行业发展趋势来看，既有建筑可持续改造已进入政策红利与市场需求双轮驱动的加速阶段。国家层面相继出台《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》《关于持续推进城市更新行动的意见》等一系列政策文件，明确提出到2025年，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上，为行业发展明确了清晰的目标导向³4。此外，从住建部发布的四批城市更新可复制经验做法清单中可以清晰看出，地方政府也在积极响应政策导向，通过财政补贴、税收优惠、简化审批等方式，推动本地既有建筑改造工作，形成了中央政策引领、地方细化落实的上下联动政策支持体系⁵。同时，随着绿色消费理念普及，市场对绿色建筑的需求持续增长。商业建筑、工业建筑通过可持续改造可实现资产增值、招商溢价，老旧小区改造可显著提升居民居住舒适度与幸福感，这些市场需求成为推动改造工作规模化开展的内在动力。
既有建筑可持续改造的核心内涵，是通过技术创新、模式创新与金融创新的深度融合，实现建筑全生命周期的节能降碳、功能提升与价值增值。其改造并非单一维度的节能技术应用，而是涵盖技术路径优化、经济效益提升、商业模式适配、金融支持保障的系统工程。从技术层面而言，改造以“低碳化、高效化、智能化”为核心，需结合能效诊断，推进建筑本体节能、用能系统优化、可再生能源替代及智慧能源管控，要求因地制宜制定改造计划⁶。从价值层面来看，改造的经济效益不仅包括直接的节能费用节约、可再生能源销售收入，还涵盖资产增值、运营效率提升、招商竞争力增强等间接收益，同时兼具碳减排、公共服务承载力提升等环境与社会效益，形成多元价值共生的格局7。
1.2研究意义
尽管既有建筑可持续改造前景广阔，但在规模化推进过程中，行业仍面临多重系统性挑战，这些挑战相互交织、相互制约，成为制约行业高质量发展的核心瓶颈。资金缺口巨大是首要难题，既有建筑改造前期投资规模大，单项目投资从数百万元到数亿元不等，且投资回收期普遍在3-12年，部分大型项目甚至超过10年。传统模式下，投资主要由业主承担，不仅给业主带来沉重的资金压力，还面临能源价格波动、技术迭代等潜在风险，导致市场主体参与积极性不足。尤其对于公共建筑、老旧小区等公益属性较强的项目，政府财政资金有限，社会资本参与意愿不强，资金短缺成为制约改造推进的核心障碍。
商业模式不清晰进一步加剧了推广难度。不同类型建筑的产权性质、运营目标、用能特征差异极为显著,单一改造模式难以契合多元需求。居住建筑产权呈分散状态，改造意愿难以达成统一，产权主体间利益协调难度大8;商业性公共建筑以投资回报最大化为目标，对改造的经济性以及施工周期有着严格要求；长期以来，非商业性公共建筑(非经营性城市更新项目)受政策引导与财政预算的约束，相比经济回报更为注重环境社会效益9。目前，行业内缺少针对不同建筑类型的标准化商业模式，部分创新模式的应用场景存在局限性，尚未形成能够大规模复制的成熟范式。
技术集成难度高同样是一项重要挑战。既有建筑改造属于兼顾节能效果、功能适配、文化保护、运营安全等多重目标的系统工程，需要协调建筑本体节能、能源系统重构、数字化管控等多个技术维度，避免出现技术适配性欠佳、系统协同效率低下等问题。在历史建筑与工业遗产改造过程中，技术应用需严格保护建筑风貌与文化价值10;在医院、数据中心等复杂场景中，改造需保障运营的连续性与核心功能的稳定性，对施工工艺、设备可靠性提出了极高要求11。此外，我国既有建筑改造技术体系仍不够健全，部分关键技术成本较高，成熟的技术集成方案较少，这进一步增加了改造的难度。
政策与市场环境不完善同样对行业发展起到了制约作用。现有政策存在标准不统一、审批流程繁琐等问题，不同地区的改造标准、补贴政策差异较大，缺乏全国统一的技术规范与评价体系。审批环节涉及多个部门，流程复杂、周期较长，增加了项目落地的成本。从市场维度来看，建筑能效量化与碳足迹管理制度体系尚未完善¹2;企业碳排放等环境相关量化信息披露存在显著缺口¹3;绿色建筑的市场溢价效应难以有效释放14;市场化配套激励机制亦存在明显不足15。同时，行业内专业化的节能服务公司、金融服务机构数量有限，服务能力参差不齐，难以满足大规模改造的需求。
在此背景下，开展既有建筑可持续改造路径与金融支持方案研究，具有重要的理论与实践意义。在理论层面，本研究构建“技术路径-经济效益-金融支持”的三维分析框架，系统梳理不同建筑类型的改造需求与技术适配规律，探索经济效益的多元测算方法，整合各类金融工具的应用场景与适配条件，填补了既有建筑改造领域技术与金融协同研究的空白。通过对中外典型案例的深度剖析，提炼改造成功的核心要素与关键逻辑，为行业理论体系的完善提供实践支撑，也为相关学术研究提供新的视角与思路。
在实践层面，本研究通过整合技术方案、经济效益测算方法、金融工具应用模式，形成覆盖不同建筑类型、不同改造场景的可落地行动指南。对于政府部门而言，本研究提出的政策优化建议可为完善行业监管、制定激励政策提供参考，推动形成更有利于改造推进的制度环境；对于金融机构而言，本研究梳理的金融工具适配逻辑与创新模式，可为其开发针对性金融产品、控制信贷风险提供依据，促进金融资源向改造项目倾斜；对于项目业主而言，本研究总结的技术组合方案、经济效益测算方法、融资路径选择，可帮助其降低改造风险、提升项目收益，并通过多元化的绿色金融工具减少对自身的财务压力，推动既有建筑改造从政策驱动向市场驱动转型。最终，我们希望通过本研究的推动，助力建筑领域碳减排目标的实现与城市更新高质量推进，为我国“双碳”战略落地做出贡献。
1.3研究内容
本报告围绕既有建筑可持续改造的全链条展开，以“问题导向-解决方案-实践验证”为核心逻辑主线，系统梳理改造的技术路径、经济效益、金融支持方案，并通过中外典型案例验证其可行性，形成完整的研究体系。报告共分为六个部分：第一部分为引言，阐述研究背景、意义、核心挑战与报告结构；第二部分详细分析既有建筑改造的技术路径，包括可再生能源系统改造、用能系统优化、建筑本体节能、智慧能源管理四大方向；第三部分从全生命周期视角，分析改造项目的经济效益核心维度、测算逻辑及不同技术路径与建筑类型的效益差异；第四部分梳理适配不同项目需求的商业模式与全周期金融工具，介绍了多种融资模式，尤其是对绿色金融与转型金融工具的创新使用；第五部分选取中外典型案例，深入分析改造案例、实施流程与成效，提炼具有可复制性的经验；第六部分为结论，归纳研究的核心观点，展望该行业未来的发展方向。
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