案例研究|政策暖风下的分化与突围：2025年上海新房市场项目诊断解析
根据58安居客研究院数据显示，2025年上海新房市场呈波动特征：找房热度与销售面积关联但节奏有差，年初双双低迷；2-4月热度回升带动成交反弹；5-9月热度缓降、成交持续下滑。
上海新房市场呈现先修复后趋稳回落，处于调整博弈期，购房者决策谨慎，供需动态平衡。但不同区域间又呈现出鲜明的结构性分化特征。在不同项目间的销售表现差距也非常悬殊——有的项目认筹率突破283%实现”三开三罄”,有的却在15个月内去化率仅53%。
一、上海新房市场整体环境与需求特征
(一)政策环境：精准松绑与品质导向双重驱动
2025年上海楼市政策调整呈现“双向发力”特征。
首先是需求端的政策。上海外环外新房成交面积占比从2022年的71%持续下降至2025年1-9月的65%,呈现逐年放缓态势。基于这一市场变化，2025年8月25日上海出台了“新政”,精准聚焦外环外板块，通过取消外环外限购限制、降低首付比例、优化房贷条件等举措，直击区域刚需与改善型需求的释放痛点。这一政策调整深度契合市场走势，旨在激活外环外购房潜力，推动区域成交回暖。
再看供给端政策。9月26日上海出台的“好房子”新规则从供给端发力，通过17项具体规范提升住房品质。例如优化阳台计容规则后，140平方米户型阳台赠送面积增加3平方米，得房率和居住舒适度提高；明确架空层、风雨连廊不计入容积率，扩大社区公共空间；鼓励使用高品质外立面材料，提升建筑外观质感。这些细节调整推动市场从单纯价格竞争转向品质竞争。当购房者开始关注阳台大小、公共区域设计、外立面材质等具体品质时，市场竞争逻辑已发生根本转变。推动市场从“价格竞争”向“品质竞争”转型。
从当前发展看，上海楼市政策逻辑清晰：一是通过取消外环外限购释放刚需，二是通过“好房子”新规提升住房品质，共同推动楼市高质量发展。
（二）市场需求：结构性缺口明显，改善型需求表现突出
从 2025年上海整体的新房户型面积段访问热度走势来看，改善型户型需求表现突出。90~120平米在 1月、4月占比较高，后续有所波动；120~140平米在7月热度飙升至 36.4%,成为单月峰值；140~180平米在 9月占比达 35.0%,表现亮眼；180~220平米在3、5、6月占比均超34%,持续保持高热度。而70平米以下、70~90平米及 220平米以上户型整体占比偏低。整体来看，市场对改善型户型(大户型、大平层等)关注度高，且不同面积段的热度随时间呈现明显阶段性波动，反映出购房者在改善型需求上的多元化与阶段性侧重。
而从我们项目诊断的微观层面分析来看，多个区域的供需数据显示，90-120平方米三室与120-140平方米四室成为市场主流需求，供需不匹配度指数普遍为负。闵行区90-120平方米三室供需不匹配度达-0.22，青浦区90-120平方米三室为-0.17，奉贤区90-120平方米三室与140-180平方米四室均为-0.08，反映出这类户型的供不应求。
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