为进一步增强企业会计准则在房地产业实务运用中的操作性，加强行业内企业会计实务交流学习，促进提升会计信息质量，财政部会计司组织由房地产业代表性企业、全国高端会计人才、会计师事务所等代表组成的起草组，在听取行业、主管部门等方面意见并经相关专家论证的基础上，起草形成了本手册。
本手册依据截至2025年10月已颁布并生效的企业会计准则及其配套规定，针对房地产业典型业务会计处理提供细化的操作性指引，主要包括行业典型业务、会计处理、会计科目、财务报表列报、重要会计估计等内容。本手册所述内容为行业共性业务的一般性会计处理指引，对于企业个性业务和特殊复杂业务的会计处理，应结合合同条款、业务实质等具体情况，按照企业会计准则及其配套规定作出分析和判断。
本手册不是规范性文件，不要求强制执行，也不作为监督检查的依据，仅供房地产业企业参考借鉴。本手册所纳入的示例旨在辅助理解、指导操作、阐释会计处理方法，不可替代企业根据其业务实际作出的专业判断。企业应以最新有效的企业会计准则及其配套规定作为实务操作的最终依据。
第一章行业典型业务简介
第一节业务范围
根据中华人民共和国国家标准《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2017),房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营及其他房地产业。其中，核心业务为房地产开发经营。根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》(中华人民共和国主席令
第二十九号发布，主席令第三十二号修正)第二条及《城市
房地产开发经营管理条例(2020第二次修订)》(中华人民共和国国务院令第248号发布，国务院令第732号修订)第二条，房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。本手册聚焦房地产开发经营这一核心业务展开介绍。
房地产业关联土地资源、资本运作、工程建设及配套服务等多领域，具有鲜明的业务特征与较为复杂的运营流程。理解房地产业的业务范围、基本特点与运营模式，是建立规范、可操作的会计核算体系的起点和基础。
第二节业务特点
房地产业作为国民经济的重要支柱产业，普遍具有资金密集度高、产业链条协同复杂、产品地域性和区位属性差异显著等特征。这些特征共同决定了房地产业特殊的商业模式与盈利逻辑。
一、资金密集度高
房地产业属于典型的资金密集型行业，从获取土地使用权到房屋完工交付，整个开发过程通常需要3至5年，期间土地成本、开发成本、期间费用、税金等支出规模大、占用周期长。
在现行的商品房预售制度下，房地产开发企业可以在项目达到规定条件后，开始预售房产并收取相应款项。然而，预售资金的获取时点和规模与项目开发建设的资金需求高峰往往存在阶段性错配，难以完全覆盖开发过程中的资金投入。因此，为保障项目顺利推进及日常经营需求，房地产开发企业通常还需要通过银行贷款、发行债券等外部融资渠道进行融资。在此类经营模式下，房地产开发企业普遍呈现较高的财务杠杆水平。
二、产业链条协同复杂
首先，房地产业具有产业链纵向延伸的特性，形成了开发环节多、产业链条长、关联度强的产业生态。其上游紧密关联钢铁、水泥、玻璃等建材行业，下游则带动建筑装饰、家具家电、物业服务等行业，例如商品房交付后产生的装修需求直接推动了家居消费市场发展。此外，金融服务贯穿始终，银行业、信托业、保险业等金融机构与房地产业形成了深度合作，为开发端和消费端提供资金支持。
其次，房地产业产业链条涉及主体广泛且属性各异。参与方包括作为土地供应与监管者的各级政府职能部门，提供项目开发贷款与个人按揭贷款的金融机构，承担专业服务的设计、监理、法律、会计、销售代理机构，负责具体实施的建筑总包、分包及材料供应商，以及项目交付后的物业服务、商业运营、租赁管理等终端服务商。
为应对冗长纵向链条带来的高交易成本、潜在的交付质量下降和利润空间压缩的风险，房地产业模式正朝向资源整合与一体化经营深度发展。部分大型企业通过“垂直一体化”策略，整合设计、施工、销售、物业等关键环节，以提升整体运营效率与控制力。上游整合通常表现为设立或控股建筑设计院、施工单位及材料供应商，下游整合则体现为建立并运营自有物业管理和销售团队。此种模式的优势在于能够有效降低外部交易成本，强化全链条质量管控与效率，并增强整体盈利能力和品牌协同效应。
三、产品地域性和区位属性差异显著
房地产作为不动产，其价值和使用效益与所处区位紧密相关。因此，房地产的市场表现、产品需求、价格水平深受当地经济发展、人口结构、产业政策和城市规划等因素影响，具有明显的地域性特征，在我国不同能级城市间的产品价值和成本结构存在显著分化。
即使在同一地域，产品价值也因其区位属性的不同而存在差异。关键影响因素包括交通可达性，即项目与城市核心区、交通枢纽的物理距离及通勤便利度；周边配套成熟度，如现有或规划中的商业、教育、医疗、公园绿地、文体设施
等生活配套的丰富度与质量；区域发展规划潜力，涉及城市规划中的定位、未来基础设施建设、产业导入计划等政策红利；以及是否拥有稀缺的自然或人文景观资源等。
由于房地产项目各自具有独特的区位条件和价值构成，房地产开发企业普遍采取按项目设立独立法人主体(项目公司)的运营模式。此举首要目的在于实现项目层面收入、成本及相关税费的精准归集与清晰核算，避免不同项目间的财务交叉。其次，便于实施精细化的绩效管理，单独考核每个项目的经济效益(如利润率、投资回报率等),从而更高效地服务于管理决策。
第三节业务流程
房地产开发是一项涉及多方协作的工程，其核心业务流程可以划分为四个前后衔接、环环相扣的关键阶段，即土地获取阶段、开发建设阶段、预售阶段、竣工交付阶段。这四个阶段共同构成了房地产项目从规划至实现的生命周期。
一、土地获取阶段
土地是房地产开发不可或缺的生产资料，获取土地不仅是房地产开发项目的起点，更在根本上决定了成本结构与未来盈利空间。此阶段的核心在于精准的投资决策与合法的权属获取。
在此阶段开展项目可行性研究，旨在通过系统性的分析，明确项目开发的可行性、具体产品定位及预期经济效益等关键问题，为最终的投资决策提供依据。房地产开发企业在完成投资决策分析后，依法定程序获取土地使用权。通过参与招标、拍卖、挂牌(以下简称“招拍挂”)等公开出让方式取得国有建设用地使用权，缴纳全部土地出让金及相关税费后，依法申请登记并获取《不动产权证》。对于特殊用地，需要进行权属确认、拆迁补偿谈判与安置工作，并做好拆迁风险控制；在土地正式开发前，房地产开发企业通常还需要完成土地整理熟化和市政配套建设，使土地达到“三通一平”1或“七通一平”2。
二、开发建设阶段
房地产开发企业依据土地出让合同约定的规划设计条件，委托具有相关资质的单位编制详细的规划、建筑设计方案及施工图设计文件等，报送至自然资源和规划等部门审批。
在取得《建筑工程施工许可证》后，项目方可正式开工建设。工程建设应当委托具备资质的施工总承包单位及工程监理单位，严格按照经审查的施工图设计文件及工程建设强制性标准进行施工。在此过程中，主管部门对工程的质量、安全及造价实施动态监督，确保项目合规推进。
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