本报告导读：
华夏中海商业REIT作为首单以收购盘活模式落地的消费REITs,底层资产经营业绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。
投资要点：
O 2025年9月22日，华夏中海商业REIT于深交所正式注册生效。华夏中海商业REIT的基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金原始权益人为中海环宇商业发展(深圳)有限公司，由中国海外发展通过中海企业发展集团有限公司间接持有。本次基金的发售价格为5.281元/份，基金份额总额为3.00亿份，预计募集资金总额为15.843亿元(不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息)。O佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。映月湖环宇城坐落于我国广东省佛山市南海区，地处广佛东西交通大动脉交汇处，区位优势显著。周边3公里常住人口约43万，是目前区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。目前映月湖片区以成熟居民住宅区为主，除了本项目外，周边暂无同体量的大型商业项目。从整体格局来看，映月湖片区当前仍以大型住宅开发为主导，如保利、万科、越秀等品牌房企的项目已陆续落地，带动了一定的人口导入。未来供应方面，根据戴德梁行提供的市场调研信息，基础设施项目周边3公里内未来3年内无在建及拟开业的购物中心项目，3-5公里内拟建及拟开业的商业综合体项目3个。O经营业绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。佛山映月湖环宇城前身为南海怡丰城，中海于2020年3月收购并立即着手实施定位调整和运营升级。2021年末出租率较2020年中海完成收购时的81%提升约15个百分点，接近96%。截至2025年3月31日，映月湖环宇城项目已接近满租，出租率约97.92%,签约租户共计221个。映月湖环宇城销售额亦逐年稳步提升，2021-2024年销售额年均复合增长率约11%,已进入运营稳定期。项目在出租率和租金收缴率能够保持良好表现的主要原因在于运营管理机构具有丰富的商业运营管理经验、行业领先的管理能力及较强的市场变化应对能力。O募集资金投向和未来扩募潜力。项目拟以85%的净回收资金用于投资广州亚运城二期、成都秦皇寺1号地商业项目及深圳中海超级总部基地项目或其他经批准同意的基础设施项目。原始权益人中海商业发展系中海旗下专业的商业资产运营管理平台，已逐步构建起覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区的城市运营价值生态圈，拥有行业领先的全业态开发与运营能力。其中，购物中心业务是核心引擎，由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成“3+3产品矩阵”,截止2025年中已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超30座，管理规模超400万平米(含轻资产)。自2020年以来，管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达22.3%和27.1%,势头强劲。O风险提示。1)基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险；2)不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性。
1.基金情况介绍
2025年9月22日，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“华夏中海商业REIT”)于深交所正式注册生效。
1.1.基金管理人
华夏中海商业REIT的基金管理人系华夏基金管理有限公司。
华夏基金成立于1998年，是境内最早成立的公募基金管理人之一。依托以资产配置为核心、全品类覆盖的投研体系，华夏基金持续升级和完善公募产品线，基于多元资产研究和多元客户需求，围绕固定收益、主动权益、指数量化、混合资产、跨境、另类六大类策略，致力于为机构客户提供综合解决方案+细分资产策略选择。
华夏基金保持着管理资产规模的稳定增长，管理资产总规模持续领先。2025年2季度末，华夏基金管理资产规模超3万亿，是境内最大的基金管理公司之一。与此同时，公司在多项细分领域同样保持领先地位，在被动权益ETF规模方面排名第1,在公募股票型基金规模和非货币公募基金规模方面均排名第2。基础设施基金管理和运营经验丰富。华夏基金2015年开始组建团队深耕REITS业务，将公募REITS定位于公司战略发展业务，始终坚持普惠金融使命，以积极服务实体经济、切实盘活存量资产为目标，力争打造行业标杆。不断探索业务多元化发展，建设华夏REITs生态圈。截至2025年8月31日，基金管理人管理的已成立基础设施REITs产品共15只，基础设施项目类型涵盖园区、消费、交通、能源、仓储物流和保障性租赁住房等。
1.2.原始权益人
项目的原始权益人为中海环宇商业发展(深圳)有限公司。
截至2025年9月30日，中海企业发展集团有限公司作为控股股东持有中海环宇商业100%股权，是中海环宇商业的控股股东。中国海外发展通过中海企业发展集团有限公司间接持有原始权益人100%股权，是原始权益人的实际控股股东。原始权益人的实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会。股东实力雄厚，长期发展价值凸显，中海环宇商业是中国海外发展旗下专业的商业资产平台。中国海外发展隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于中国香港，1992年在中国香港联交所上市，2007年入选恒生指数成份股，公司连续21年获可持续蓝筹地产企业、中国房地产行业领导品牌。
国际化不动产开发运营集团，盈利能力保持行业领先。近年来，中国海外发展实现稳健高质量发展，在品牌、权益销售额等多方面位于行业领先地位。
公司作为中海环宇商业的实际控股股东，截至2024年末总资产规模达9,086.34亿元、净资产4,018.30亿元，并以绝对控股或相对控股方式持有的消费基础设施资产规模超过350万平方米。2022年-2024年，中国海外发展的营业收入分别为1，803.22亿元、2，025.24亿元和1，851.54亿元，净利润分别为232.65亿元、256.10亿元和156.36亿元，盈利能力保持行业领先。
精细化运营驱动，资产价值持续提升。中国海外发展拥有40多年房地产开发与不动产运营管理经验，布局超过90个城市，已建立起行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链服务能力，是中国内地最大的写字楼发展运营商。历经40多年的发展，公司建立起“不动产开发、城市运营、创新业务”三大产业群。
中国海外发展始终坚持高质量发展战略，深耕城市运营领域，专注打造以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的不动产资产管理平台，多措并举构建规模与效率平衡发展。2024年，中国海外发展商业物业收入为人民币71.3亿元，同比上升12.1%,其中购物中心租金收入为人民币22.6亿元，购物中心业务保持高速增长，收入同比大幅提升34.6%。
1.3.基金交易结构
基金合同生效后，根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签订的《认购协议》,华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金首次发售募集资金在扣除基金层面预留税费后，拟全部用于认购由中信证券设立的中信证券一中海商业资产1号资产支持专项计划的全部份额，从而实现通过资产支持证券和项目公司等载体(统称特殊目的载体)取得基础设施项目完全所有权或经营权利。
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