2025年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院2025-09-29
自去年9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”一年来，在多项政策支持下市场出现一定恢复，核心城市优质楼盘实现较好去化，二手房成交量保持增长。但二季度以来市场复苏动能边际转弱，房地产整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”,释放积极信号，随后北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复。短期看，房企上半年在核心城市竞得的地块预计将在四季度逐步入市，供应改善有望为新房销售提供一定支撑，但市场分化趋势仍将延续。当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价，市场止跌回稳仍需政策持续协同加力。
(1)市场供求：2025年以来新房市场整体运行平稳，但二季度以来销售有所转弱，7-8月受预期偏弱及淡季因素影响，市场较为平淡，9月供应改善带动销售略有修复。二手房市场持续“以价换量”,前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，其中经过6-8月阶段性降温后，9月二手房成交量同环比均出现回升。
(2)房价：1-8月百城二手房价格累计下跌5.08%,二季度各月环比跌幅呈扩大态势，三季度跌幅维持低位，“以价换量”仍是市场主流。而新房市场在优质改善项目入市带动下，价格整体平稳，1-8月百城新房价格累计上涨1.54%,但城市分化明显，三四线城市整体仍下跌。
(3)土地市场：今年以来房企拿地持续聚焦核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%,但成交面积仍下降约9%。土拍热度主要集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达61%。三季度以来，土地市场有所降温，初步统计，300城宅地成交面积及出让金同比分别下降约14%和9%。今年以来央国企仍是拿地主力。
(4)政策展望：随着三季度经济运行压力有所加大，四季度宏观政策加力必要性有所提升而9月美联储开启降息周期也为国内货币政策释放了更多空间。为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，预计四季度宏观政策将进一步加力。8月国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”,释放积极信号。预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。此外，10月下旬召开的二十届四中全会，将研究关于制定“十五五”规划的建议，有望为房地产未来五年发展指明方向。
(5)市场展望：考虑到上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，“好城市+好房子”仍具市场机会；而近两年新项目供应偏少的城市，则仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续。二手房方面，重点城市挂牌量维持高位，预计四季度交易活跃度将温和回升，但“以价换量”态势短期难改。供给端，销售波动调整叠加库存仍较高，预计开工投资将维持低位运行。
2025年三季度中国房地产市场形势总结
(一)市场供求：前三季度重点城市新房成交量同比小幅回落，二季度市场动能有所转弱，三季度延续底部盘整；以价换量带动前三季度二手房成交量实现增长全国新房销售：2025年1-8月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。根据国家统计局数据，2025年1-8月，全国新建商品房销售面积为5.7亿平方米，同比下降4.7%,降幅较1-7月扩大0.7个百分点；其中，商品住宅销售面积同比下降4.7%,降幅较1-7月扩大0.6个百分点。1-8月商品房销售额为5.5万亿元，同比下降7.3%,降幅较1-7月扩大0.8个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降7.0%,降幅较1-7月扩大0.8个百分点。
现房销售持续好于期房，占比升至35.4%。2025年1-8月，商品房期房销售3.7亿平方米，同比下降11.8%;现房销售2.0亿平方米，同比增长11.7%。从占比来看，1-8月现房销售面积占总销售面积的比重为35.4%,较2024年全年提升4.6个百分点。
重点城市新房销售：2025年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降。其中，在去年9.26一揽子政策带动下，一季度重点100城新房销售同比基本持平，二季度同比转降，进入三季度，受高温及强降雨天气频发影响，叠加供应持续缩量，7-8月重点城市新房成交面积同比降幅有所扩大，9月在核心城市供应增加带动下，新房销售环比有所恢复，但同比仍回落。
重点城市二手房成交：市场延续“以价换量”行情，前三季度成交量同比保持增长，年中市场出现降温，9月交易活跃度实现修复。根据中指初步统计，2025年前三季度，重点30城二手房成交套数同比增长约9%。其中，一季度市场保持较高活跃度，30城二手住宅成交套数同比增长超20%,而二季度市场有所降温，同比增幅收窄，年中市场进入淡季行情，叠加去年同期基数较高，6-8月同比小幅回落，9月二手房市场热度有所修复，初步统计，重点城市成交量同比增长超10%,带动三季度同比微增。从重点城市二手房成交占比来看，2025年1-8月，30城二手房成交占比为65%,较2024年全年提高4个百分点。
不同城市来看，今年截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%,上海同比增幅近20%,北京、杭州、成都、厦门二手房同比增长均超10%,核心城市二手房交易保持较高活跃度。
受年中一线城市新房销售承压影响，8月以来北上深已相继优化楼市政策。整体来看，京沪新政仍保留一定社保/个税要求，以挖掘现有需求为主，延续渐进式放松节奏，而深圳限购范围明显缩小，力度相比京沪更大，除继续放宽非核心区域的购房资格外，首次将盐田、大鹏等远郊区县纳入“不限购”范畴。从政策效果来看，尽管8月市场整体较平淡，但政策在一定程度上提振了市场信心，为“金九银十”需求释放奠定了基础，9月以来，一线城市市场出现一定修复。具体来看：
北京：新政后8月市场反应相对平淡，9月随着供给改善，新房成交量有所修复。距北京8月8日出台楼市新政已有近两个月时间，从市场反应来看，新政后部分楼盘到访量有所好转，部分小区二手房带看量也有增加，但整体市场氛围较平淡。网签成交量来看，根据中指数据，9月(1-28日)北京新建商品住宅日均成交1.45万平米，较8月日均增长19%,同比增长20%。同时，因新政对符合条件的人群不再限制五环外购房套数，为五环外部分新房项目带来一定利好，如通州的中建运河玖院项目，9月20日开盘当日去化率达到近80%。二手房方面，9月(1-28日北京二手住宅日均成交525套较8月日均增长22%,同比增长27%,但短期挂牌量仍在高位。
上海：新政后新房、二手房均有修复，政策效果有所显现。上海8月25日新政落地后，8月末以来新房上市规模有所增加，叠加部分安置房项目集中网签，带动9月新房销售数据逐步回升。根据中指数据，9月(1-25日)上海新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%,同比增长55%。同时受益于对符合条件的人群外环外不再限制购房套数，外环外成交占比较之前有所提升。新政后二手房成交也逐步回暖，9月(1-28日)上海二手商品房日均成交684套，较8月日均成交量增长10%,同比增长32%。
深圳：新政后二手房市场活跃度明显提升。从网签成交量来看，根据中指数据，新政后(9.6-9.28)深圳新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%,但受较高基数及供应未明显增加影响，新房成交量同比仍微降。从二手房市场来看，新政后(9.6~9.28)深圳二手住宅日均成交150套，较8月日均增长8%,同比增长41%,成交量显著提升，政策效果较为明显。
从新房成交面积段来看，近几年核心城市新房楼盘供应改善化趋势明显，带动改善性需求稳步释放。根据中指监测数据，2025年以来北京、上海、杭州、成都、合肥等多个重点城市高总价改善项目去化表现较好，带动30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比已超30%,改善性住房需求成为新房市场的重要支撑。具体城市来看，与2024年同期相比，今年1-8月30个代表城市中，21个城市120-144平米产品成交套数占比提升，其中上海、南京、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；22个城市144平米以上产品成交套数占比提升，其中厦门、合肥、宁波、无锡等城市提升幅度均超4个百分点。
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