投资要点：
●我国中介交易佣金从绝对值及支付方式上看与海外经济体存在较大差异：
从绝对值上看，主要海外经济体佣金率在1.5%-7.5%之间，而我国在2%左右，处于相对较低水平。31个海外经济体佣金率平均3.5%(2015年数据】,高佣金率的包括墨西哥7.5%、日本6%、美国5.5%等，低佣金率的英国1.5%、瑞典1.5%、挪威1.8%等。从佣金支付方式看，海外经济体以卖家支付或者买卖双方共同支付为主，而中国佣金则主要由买家支付。我们统计71%的经济体佣金由卖家支付、29%由买卖双方共同支付。而目前中国佣金则主要由买家支付，但23年5月两部门政策提及“经纪机构要引导交易双方共同承担经纪服务费用”,买卖双方共同支付可能是中长期趋势。
从趋势看，主要海外经济体佣金率长期呈持平微降趋势。2002-2015年，31个海外经济体中有58%经济体佣金率下降，39%的经济体佣金率持平，佣金率从2002年平均4.2%降至2015年的3.5%,下降0.7个百分点。
●那么,影响中介二手房交易佣金率的因素有哪些?我们研究发现，市场效率(信息可得
性人、市场环境(房价高低)、政策等因素均对佣金率有较大影响。
市场效率(信息可得性):研究表明，市场效率与佣金率负相关，当市场内信息有效、开放、可靠时，佣金率可能相对较低；而信息成本较高且不可靠时，佣金率可能较高。例如，互联网发展、Zilow等线上平台的出现降低信息搜寻成本，可能推动降低佣金率。
市场环境(房价高低):通常高价房源对应低佣金率、低价房源对应高佣金率。如，2025Q1美国50万美元以下、50-100万美元、100万美元以上的房屋平均买方代理佣金分别为2.49%、229%、2.17%;日本也按照房屋总价实行分段式收费。
●政策规定：如，我国在1995年规定二手房中介费率最高不超过3%,2014年将中介
费定价权限下放到省级；2023年提及“要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”等。
●受政策影响，主要中介2024年存量房佣金率略有下降，但未来头部优质企业或仍可凭
借优质服务、差异化竞争等实现一定溢价。从贝壳数据看，2024年贝壳存量房佣金率较2023年下降0.19个百分点至2.51%,主要受北京链家统一下调佣金率影响。未来二手房佣金率可能受二手房源信息可得性提升(如深圳新版二手房交易系统上线】、政策“合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”影响有一定压力。但考虑到房地产市场供求关系发生重大变化，买卖双方都需要更懂自己的经纪人提供差异化服务，头部企业或仍可凭惜优质服务实现一定溢价。
●新房佣金率方面，主要中介近期新房佣金率有所提升。尽管21年以来新房市场缩量，
但贝壳新房佣金率从2021年的2.89%提升至2024年的3.47%。主要原因可能在于，新房佣金率受政策影响相对较小，随房客分离度增加，房企加快去化及自身降本诉求使其更倾向于找掌握客源的中介，房企阶段性对中介的依赖度提升推动新房佣金率提升。
●投资建议：“买方市场”下房企对掌握客源的中介依赖度提升可能阶段性影响新房佣金
率；二手佣金率虽然提价存在一定制约，但头部平台或可仍凭惜优质服务实现一定溢价，建议关注具备平台优势的贝壳(兴证海外覆盖人、我爱我家等。
●风险提示：基本面超预期下行、佣金率不及预期、行业竞争加剧风险等
一、海外经济体佣金率及变化趋势
从绝对值看，海外主要经济体佣金率差距较大，整体佣金率在1.5%-7.5%之间，而我国佣金率在2%左右，处于相对较低水平。31个海外经济体佣金率平均3.5%(2015年数据)。高佣金率的经济体包括：墨西哥7.5%、日本6%、美国5.5%、阿根廷、巴西、法国、意大利、西班牙、牙买加4%等；而我国二手房交易佣金率在2%左右，还有挪威、爱尔兰、荷兰、新加坡、瑞典、英国等经济体低于2%,在1.5%-1.8%之间。从趋势看，主要海外经济体佣金率长期呈持平微降趋势。31个海外经济体佣金率从2002年平均4.2%降至2015年的3.5%,下降0.7个百分点。所取时间段内，31个海外经济体中有58%经济体佣金率下降，39%的经济体佣金率持平。这一期间，主要经济体佣金率的降低可能源于互联网的发展。利用互联网，卖方可以自己进行价格评估和营销，提高了匹配效率，信息可得性的提升一定程度降低了对中介的需求。
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