利率下调对房地产市场极为有利。债务成
本上涨和固定收益回报激增，已导致全球房地产投资总额自2021年的市场峰值以来下降近60%。近期数据显示，此下降速度已显著放缓，去年下半年投资总额同比有所上升。
投资额回升凸显了今年报告的一项重要发现，即私人资本对房地产投资表现出了持续的浓厚兴趣，全球44%的家族办公室表示计划增加该领域的资产配置。同时，针对两大房地产市场的简要评估也证实了此类投资的需求水平。
若企业如今想在伦敦市中心租用新的办公总部，可能需要排队等待了。莱坊统计总结了目前62项活跃需求，其中每位意向租户都在寻找50,000平方英尺(4,645平方米)以上的空间，因此等待长达三年时间才能如愿的情况频为普遍。在这种情况下，越来越多的租户会在租约到期之前提出租赁需求，以确保租到合适的空间。
就住宅地产而言，莱坊数据证实，在过去五年，二十国集团(G20)的每个成员国都未能实现其年度住房目标。这导致了房价和租金同步上涨，使住房的可负担性变得愈发困难。在居住领域的投资机会巨大且在持续增长—在东京、巴黎和悉尼等城市，长租公离(专为出租而建造的住房)的市场份额仅占所有出租房源的1%甚至更低水平。
即便全球风险加剧，在我看来，今年报告的要点是投资者依然拥有广泛的投资机遇。从不断增长的豪宅市场，到成熟以及新兴商业地产投资机会，再到下一个热门的收藏品领域，对于那些愿意以长远眼光看待危机的投资者而言，增长前景极具吸引力。
至关重要的国家
毫无疑问，美国仍然是全球财富创造的领导者。莱坊财富规模评估模型显示，全球有近40%的富人居住在美国(第14页)。在创造本土财富或吸引超高净值人士移民方面，任何国家或地区皆不如美国这般成功。就豪宅、私人飞机和超级游艇市场而言，美国无时无刻不在影响着全球市场。
下个财富中心?
虽然非洲在全球财富格局中的影响力仍然有限，但该地区正迅速跃升为财富创造的增长中心，越来越多的人士位列于1,000万美元以上财富俱乐部。尽管北美洲和亚洲仍然是全球富裕群体的活动中心，但非洲年轻的人口构成、丰富的自然资源以及日益完善的基础设施，使该地区有望成为未来财富创造的领导者(第14页)。
流动性影响财富分配
财富的流动性只增不减。这种趋势正在推动部分住宅市场高速发展，美国的迈阿密、棕榈滩和阿斯彭就是典型例子(第54页)。财富流动的便利性既促使各地努力吸引财富，也催生了控制财富流动的各种尝试(第24页)。私人飞机和游艇本应促进流动性，但实际却存在意想不到的限制，我们将对此展开深入探讨(第84页)。
巨额财富转移加速
婴儿潮世代仍然掌控着全球大部分财富，但这些财富正在稳步向新生代转移。今年的《财富新责调查》(Next Generation Survey)和面向家族办公室的《莱坊150》调查(KnightFrank 150)均揭示了未来财富与投资的重点。尽管美国政府选择淡化ESG议题，但根据莱坊预测，陈着年轻世代开始崭露头角，业界对目标明确的可持续投资的关注度将持续提升(第20页)。
环境问题将重塑财富格局
在可持续发展方面，对气候变化的担忧正在影响富裕群体的决策，这对房地产及奢侈品投资等各个领域都产生了影响。变化莫测的气候模式与环境问题正在重塑葡萄园(第40页)、游艇(第68页)以及豪宅市场(第54页)。奢侈品市场及商业地产的未来，必将与可持续发展和气候适应力紧密相关。
房地产需求持续增长
尽管投资总额相较于2021年的峰值大幅下降，然而我们发现，私人资本对房地产的需求依然强劲。虽然在典型家族办公室投资组合中，直接持有房地产资产占比已达到22.5%,但40%以上的家族办公室计划在未来18月内提高这方面的投资比例。热门领域包括居住、物流仓储和豪宅。除了扩张投资组合，近四分之一目前正管理私人住宅的家族办公室正在考虑新购房产(第28页)。这些需求将推动2025年主要豪宅市场的价格增长(第61页)。
购买力正在发生变化
市场定价和货币汇率发生变动，改变了豪宅市场的格局。我们的购买力变化分析图表(第56页)显示，对美元买家而言，尽管伦敦市场的定价较2014年已下降43%,但其他市场的相对购买力也出现了同等程度的大幅下降，部分市场的购买力在此期间甚至降低了50%以上。
奢侈品市场进入停滞期
我们的奢侈品收藏市场表现综述(第70页)显示，十类主要资产的价值在2024年间平均下跌了3.3%。艺术市场表现不佳，价值下跌183%;葡萄酒和威士忌市场表现也不如人意，导致莱坊奢侈品投资指数呈负增长趋势。尽管2024年出现了市场回调，但我们仍然留意到了收藏品市场存在着关键增长前景(第78页)。
探索更多……
莱坊致力于全面详尽地呈现财富与投资趋势。为此，今年我们还探究了房地产开发商吸引并留住全球工作者和消费者的相关策略，分析了日渐兴起的密侈品在线销售模式，重点介绍了年度重量级藏品交易，并描绘了未来亿万富翁的群体画像。更多内容，敬请阅读报告。
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