摘要：从2015年以来零星违约到房地产行业迎来集中展期潮，境内外已超百家房企主体发生风险事件。目前来看，房企债务处理思路基本保持一致，即在境内债达成展期的同时商谈境外债的重组方案。但房地产市场修复尚需时间，若经营性现金流无法得到改善，债务“一展再展”或触发实质违约将成为常态。由于行业特性以及目前主要采取展期兑付安排，房企违约回收率普遍较低；境外债务违约受法律及监管等因素影响处置难度较大。根据测算，出险房企回收率在20%~40%的可能性较高，其中仅进行住宅开发的出险房企回收率将偏低，处于资不抵债情形下的出险房企难以对债务
进行回收。一、房企出险概况
从2015年以来零星违约到房地产行业迎来集中展期潮，境内外已超百家房地产主体发生风险事件。房企出险花样较多，越来越多房企选择展期的方式“以时间换空间”,从而避免实质违约。
中国房地产行业经历了二十多年发展，产业链延伸广泛，为中国经济提供重要支撑，被誉为“国民经济支柱性行业”。房地产行业资金运作密集，同时商品房采用预售制、长期的融资便利以及地方财政对土地出让较为依赖导致中国房地产行业具有明显的金融属性，多数房地产企业在发展过程中偏好加杠杆以实现规模的快速扩张，形成了经营和财务杠杆双高的情况。
2015年，《公司债券发行与交易管理办法》和《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》的发布进一步拓宽了房地产企业融资渠道，境内公司债及境外美元债发行量均大幅上升。为抑制房地产市场过热，2016年底“房住不炒”等调控政策出台，并随着融资渠道尤其是非银融资的收紧，行业边缘化的中小民营房企首当其冲：2019年，调控政策的延续叠加行业竞争加剧，中小民营房企违约事件零星发生：2020年下半年以来，随着“三条红线”和“银行贷款双集中管理”政策出台，违约房企向大中型房企过渡，“千亿房企”出险；2021年，头部房企暴雷引发房地产行业震荡，叠加境外美元债市场迅速转冷，风险开始大面积蔓延至境内信用债市场，房地产行业正式进入下行期：2022年以来，在宏观经济下行及房地产市场销售低迷的影响下，不具备天生融资优势的民营房企流动性承压，房地产行业迎来集中展期潮。进入2023年，持续的低位销售及信用渠道的收缩，风险事件仍在上演
但总趋势已进入收尾阶段。
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