根据CN-ABS数据显示，2020-2022年，发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、市场信心不足的情况下，以CMBS、类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取南京市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对成都市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨论。
南京市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。2009-2015年期间南京市GDP增速整体在全国GDP增速之上；随着南京市经济发展逐渐走向成熟，GDP增速与全国GDP增速基本同频。
受国际金融危机影响，2009年南京市GDP增长乏力，GDP增速同比降低5.27个百分点。2010年全球经济回暖，南京市GDP增速同比上涨10.38个百分点。自2011年起，国家陆续出台调控政策抑制房价过快增长，加之欧债危机的爆发导致国际紧张的经济环境，在错综复杂的国内外形势和不断加大的经济下行压力下，2011-2014年期间，南京GDP增速由
21.28%持续下滑至9.16%。2015-2019年间随着一系列利好政策的出台，经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势，南京市GDP增速保持平稳；2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情，短期内重创国民经济活动，南京市GDP增速下行至5.62%;2021年，我国经济整体从疫情阴影中走出，经济增速也向潜在增长率靠拢，消费与制造业成为2021年经济增长的两大重要支撑，南京市GDP增速反弹至10.38%;进入2022年，在新冠肺炎疫情等因素的影响下，南京市GDP增速下降至3.37%。
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