根据CN-ABS数据显示，2020-2022年，发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、市场信心不足的情况下，以CMBS、商业地产类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取杭州市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对杭州市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨论。
区域环境分析
杭州市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。2010-2018年期间为杭州市经济快速发展阶段，且2014年始杭州市GDP增速赶超全国GDP增速；随着杭州市经济发展逐渐走向成熟，GDP增速与全国GDP的差距逐渐缩小。受国际金融危机的严重冲击及特大雨雪冰冻灾害影响，2008、2009年杭州市经济增长乏力，GDP增速分
别下降2.53、10.20个百分点。随着2010年全球经济回暖，杭州市GDP增速同比上涨10.53个百分点；同年，国务院发布《长江三角洲地区区域规划》,计划以上海为龙头，南京、杭州为两翼，加快核心区发展，同时建设杭州都市圈。自2010年初，国家陆续出台楼市相关调控政策以抑制房价过快增长；2013年温州楼市暴雷波及杭州，叠加欧债危机的爆发造成国际经济环境紧张，在国内外双重因素作用下，2011—2015年期间，杭州GDP增速由17.98%
持续下滑至9.17%。2016—2018年间随着一系列利好政策的出台，市场热度回升带动杭州市GDP增速回转；自2018年始，美国对各类进口产品加征关税，国际贸易紧张局势不断加剧，引发全球金融市场动荡，同时伴随着2019年末新冠肺炎疫情的爆发及蔓延，2018-2022年期间，杭州市GDP增速波动幅度较大，2020年及2022年GDP增速均跌至4%左右。
在全国人口增速放缓甚至出现负增长的情形下，未来杭州市人口增速或将承压；同时，杭州市数字经济优势产业竞争力持续提升，城市辐射力和人才吸引力对杭州市的人口增速将发挥一定积极作用。从人口增速来看，2008-2021年间，全国常住人口增长率自2016年开始持续下降，于2022年降至-0.07%;杭州市常住人口增长率于2017-2018年间呈爆发式增长，后续迅速回落，于2022年降至1.41%。全国人口增长放缓甚至出现负增长，或将对未来杭州市人口增速造成一定的负面影响。杭州市常住人口增长率于2018年出现突升，主要得益于人才引进政策的稳健推进、数字经济及配套相关产业的蓬勃发展以及亚运会带来的“盛会效应”。2015年，杭州市发布“人才新政27条”,2016年进一步出台“若干意见22条”,2017年推出《关于加快推进杭州人才国际化的实施意见》向全球人才抛出橄榄枝，2019年和2020年又相继出台“人才生态37条”和“战疫引才、杭向未来”八大举措，引才政策持续加码，人才吸引力不断提升。2018年10月，《杭州市全面推进“三化融合”
打造全国数字经济第一城行动计划(2018—2022年)》推出，杭州市将人工智能、量子技术、生物科学、区块链、3D打印等重要科技领域作为重点产业，在大力发展“数字经济”的同时，不断完善升级产业结构。此外，“亚运会”的筹办和举办也带来了人口的流入，同时带动直接或间接相关产业的发展。从人口结构来看，根据杭州市2021年第七次人口普查结果，全市常住人口中0~14岁、15~59岁、60岁及以上的人口占比分别为13.02%、70.12%、
16.87%;与2010年第六次全国人口普查相比，杭州市0~14岁、60岁及以上的人口占比分
别上升1.63、3.47个百分点，15~59岁的人口占比下降5.09个百分点，杭州市少儿比重回升，但人口老龄化问题加重，对未来经济发展产生一定负面影响。与全国2021年第七次人口普查结果相比，杭州市0~14岁、60岁及以上的人口占比分别低于全国水平4.48、1.83个百分点，15~59岁的人口占比高于全国水平6.77个百分点，可见杭州市在吸引外来劳动力
方面具有一定优势。
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