2020年房地产行业运行三季报:后疫情时代融资新规下,房企融资难度升级.pdf

政策端—房住不炒为基调,调控收紧趋势明显 三季度以来国内经济迅速复苏,十四五规划明确未来五年“房住不炒”不动摇。房地产 市场短期供需失衡导致局部市场区域过热,在“三稳”目标带动下,部分地区相继出台 调控政策,政策面逐步转向收紧。
 融资端——社会整体融资偏宽松,行业融资收紧 后疫情时代,整体社会融资环境持续宽松,但随着“三道红线、四挡管理”融资新规试 点,地产行业融资再度收紧。银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑;债券市场金 融监管升级效果逐渐显现,净融资规模由零转负;美元债仍具有一定不确定性;非标融 资持续受到高压监管,预计存量规模持续收缩。
 供需端——短期成交量维持一定规模,中期逐步承压且区域分化加大 三季度以来,疫情期间积压需求持续释放,都市圈概念越发明显,带动周边城市区域市 场火热,但整体政策环境收紧,市场随着各热点城市调控升级后放缓趋势明显;一线城 市受此前疫情小幅回弹影响,需求于三季度得以释放。融资新规推动房企加速回款,供 应量或持续加大,房企竞争加剧,购房者置业情绪更加理性,成交量短期内趋稳或下滑。
未来伴随政策推广实施,中长期市场区域分化将逐步加大。
 企业端——资金监测和融资管理新规出台,行业分化及竞争进一步升级 资金监测和融资管理新规的出台,对业内房企的债务融资规模提出新的要求。参与试点 的 12 家龙头房企,整体债务规模较大,但在现金流方面控制能力较强。资产规模在千 亿以上的房企,剔除预收款项的资产负债率达标比例较低,净负债率达标比例一般;资 产规模在 500~1000 亿元的房企,“三道红线”达标比例均不高;资产规模小于 500 亿 元的房企,“三道红线”达标比例均较高。增加货币资金时点数、减少有息债务规模或 增加净资产规模均可实现净负债率和现金短期债务比的达标;而资产负债率高的问题只 能通过加快销售回款,提高周转速度从而减少负债规模来解决。“去杠杆、降负债”还 需房企回归自身的发展策略,提高盈利能力、控制好债务规模的增长、增强自身的造血 能力。

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