【NIFD季报】稳妥处置“集体停贷”事件至关重要——2022Q2房地产金融.pdf

房地产市场政策方面,在房地产市场面临需求收缩、预期转弱和因大型民营房企债务违约风险带来供给冲击的形势下,2022上半年中央和部委层面持续释放出积极政策信号,通过对前期房地产调控政策进行纠偏和完善来稳定市场和预期。第一,支持房地产企业合理融资需求;第二,加大对居民刚性、改善性住房需求的金融支持力度;第三,推进房企债务风险的防范化解;第四,压实地方政府责任,保交楼、稳民生;第五,加大对保障性租赁住房发展的支持力度,稳妥推进保障性租赁住房公募REITs的发行。地方政府层面,在“因城施策”原则指导下,从供需两侧密集出台了“救市”政策。需求端的支持政策主要包括放松限购、限贷要求、重启棚改货币化安置、发放购房补贴、给予税费优惠、下调首付比例和购房贷款利率等,供给端的支持政策主要包括稳定供地节奏、放宽土地出让要求、允许土地出让价款和税费延期缴纳、放松限售要求、加大项目信贷融资支持、设立或拟设立房地产纾困基金等。
从房地产市场运行情况来看,2022年上半年房地产市场延续了上年末的运行态势:住房销售额仅为5.77万亿元,同比下跌了31.80%;70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续10个月,但跌幅明显小于历史上的最深跌幅(2014 年5月~2015年4月期间的跌幅)。受销售低迷影响,房企投资意愿下降,新开工积极性不足,住宅竣工面积仅为2.09亿平方米,同比下降了20.6%,住宅市场的有效供给大幅下降;受供给冲击影响,住宅库存去化周期有所缩短,但三线城市住宅库存去化的压力仍相对较大,2022年第二季度末三线城市的住宅库存去化周期为48.9个月。住房租赁市场则表现相对平稳,租金水平小幅波动,住房租金资本化率也保持稳定。在销售端减弱、资金端房企违约冲击下,民营房企的拿地意愿和能力均较低;上半年百城住宅类土地成交金额仅为9828.41亿元,同比下降58.08%;在供给端大幅下降的同时,仍有2689宗土地未能成交,成交土地平均溢价率也仅为3.94%,土地交易市场持续低迷;国有房企和地方城投公司成为拿地主力军,且原先主要参与土地一级开发的地方城投公司开始大举进入土地二级市场进行托底。

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