2022年31家样本房企有息负债规模总体增长3.3%,内部出现结构性分化，其中央国企和混合所有制企业分别同比增长15.2%、9.9%,民企同比下降19.0%。从样本房企总资产规模和有息负债规模来看，除滨江集团和绿城中国外，总资产增长的房企均为央国企，拥有较强的资金实力，未来市场率有望持续提升。2022年样本房企融资成本下降0.39个百分点至4.61%,其中央国企、混合所有制和民
企分别为4.16%、4.54%和5.27%,房企债偿压力依旧，三道红线指标持续承压。
●投资建议
2022年房地产行业整体销售和投资呈下滑趋势，但企业之间分化趋势也更加显著，央国企相比与民企而言，销售投资相对稳健，盈利能力领先行业。板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。我们认为2023年在宽松政策和消费复苏预期下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。受益标的：(1)保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；(2)万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。
●风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。
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