普华永道-逆境求胜:中国房地产融资.pdf

新型冠状病毒的出现,突显了预售对多数开发商保持“正常”速度 建造和销售房产的重要性。受2020年1-2季度新型冠状病毒爆发的 影响,开发周期被中断,开发商可能会延期取得本年的预售许可。

如果这种情况发生,开发商的融资周期将被中断,这可能导致开发 商出现财务困难,现有贷款方回收贷款承压,另一方面也可以给债 权基金带来机遇。

然而,对开发商而言,新型冠状病毒的爆发并不是他们唯一的融资 障碍。

稳定的房地产融资渠道愈发困难?

在中国,通过将稳定的、可产生收入的房产作为对贷款方的担保来 增加债务融资的方式相对来说较为常见。通常情况下,境内银行的 抵押率最高设定为50%至60%7,人民币利率为6.0%至9.5%,视房 产的地理位置和资产本身的吸引力而异。

然而,以有吸引力的经济条款获得境内银行贷款正变得越来越困 难。这是由几个因素造成的,其中包括对财富管理产品的监管加 强,房地产行业8银行贷款的集中,以及中国一些城市的过度开发; 这给投资房产获得租金收入的地产商带来了压力,并且也对其偿债 还债务施加了压力。

在我们看来,过度开发是由内在矛盾引起的。一方面当地市政府拥 有设定土地拍卖速度和向开发商发放建设许可证的权利,另一方面 他们也享受由土地销售和征收房产税带来的更高的税收收入,这些 收入在政府收入中占比很大。因此,在我们看来,部分地方政府以牺 牲城市的长期规划为代价来加速土地出让便不足为奇。

即使在房屋空置率明显可控的城市,写字楼、购物中心和酒店的新 增供应量也会给租金收入带来压力。

本文来自知之小站

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