(一）政策:长效机制建立，助力房地产行业“软着陆”
2020年上半年虽由于新冠疫情的影响导致政府出台了相关救市、救企措施,但依旧坚持“房住不炒”的基调，下半年随着疫情影响的逐渐消退，对房地产行业的调控并未放松，三道红线、房地产贷款集中度管理等政策的落地对房地产融资形成了全方位把控。2021年政策调控方向延续了2020年的风格，主要体现在两个方面:第一，持续推进房地产长效机制，在对房企融资方面进行严格限制之后，针对房企的拿地方面亦出台了相应政策;第二，确定大方向的政策后，紧跟市场反应出台相应的补充细则，及时修补漏洞，避免钻空子。2021年作为十四五规划的元年，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”被明确写进了规划纲要中，这意味着至少在未来五年内，房住不炒这一定位都是一定会坚持的。
1、需求端:2020疫情仍坚定房住不炒，2021继续推进并深化调控
1）疫情不改稳市场预期，长期坚定房住不炒
2020年上半年由于疫情对行业造成重大冲击，政府出台了相关救市、救企政策，主要体现在供应端上，如放宽预售条件、放宽税款、土地出让金缴纳期限,以及对企业融资上的短期放松，对需求端有所放松的政策均呈现“一日游”特征,如2020年4月青岛出台的政策，虽提及坚持房住不炒定位，但鼓励改善性住房需求，出售房屋期限由5年降至2年，导致政策被取消，充分反映了即使在疫情期间，政府也坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段的态度。
下半年随着疫情影响的消退，部分城市出现市场过热的现象，但均立即出台相应政策进行压制，后11月份中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议、12月中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议先后召开，均强调房住不炒定位。我们认为，房地产泡沫及需求扭曲是我国要坚定防范的两个灰犀牛，因此“稳地价、稳房价、稳预期”势在必行，不存在有政策放松的可能性，即使出现黑天鹅事件，也是在注重在供应端的纾困，而对于需求端的放宽――尤其是涉及到限购、限售等方面的――即使出台也会马上取消。
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