贝壳研究院-2021年年度回顾之土地篇.pdf

土地市场高开低走 稳健房企收获颇丰

核心结论: 2021 年土地市场高开低走,成交金额规模收缩至近三年最低。从月份来看,“7 月”可视 为地市从热情转变为理性的分水岭。上半年累计成交金额同比增长 10.3%,随着 8 月土拍新 规实施,叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响,宗地溢价率与成交率从 8 月开始明显 回落,至 12 月累计成交金额较上年同比明显下滑 10.31%。近期,三批次部分城市的拍地规 则适度调整,为房企留下合理的利润空间,从而带动土地市场回温,促使宗地成交率从 10 月的全年低点到 12 月有所回升。从房企来看,随着政策监管调整,对房企现金流与财务健 康程度要求更高,房企拿地逐渐谨慎,对于稳健型房企迎来拿地机会,除中海、保利、万科 等一如既往的“拿地大户”,中国铁建、滨江拿地金额排名也有明显提升,说明在目前竞争 压力较小的条件下,更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源,进一步促进企业稳步 经营。

一、土地市场收缩明显,成交规模近三年最低

2021 年全国 351 城住宅用地的累计成交金额为 5.93 万亿元,同比下滑 10.3%;累计成 交规划建筑面积为 16.67 万亿平米,同比下滑 27.78%。土地市场收窄明显,2 项指标均有一 定下跌。具体月份来看,“7 月”可视为土地市场从热情转变为理性的分水岭。
上半年由于受到首批次集中供地带动的影响,上半年累计成交金额同比增长 10.3%,成 交溢价率为 14.6%。随着 8 月出台土拍新规,二批次集中供地的政策监管日趋严格,尤其是 对参拍企业的资质与资金来源审核,无疑对部分房企具有重大影响。房企面临较大的现金流 压力,因此 8 月之后土地市场方面房企整体参与热情不高,拿地更加谨慎,整体土地流拍率 提高、成交金额逐月回落。
同时,成交溢价率从 6 月以后大幅收窄,主要受两方面影响:一是二批次集中供地城市 多有设置 15%的溢价率上限,有效降低成交溢价率;二是三四线城市供地多以县级区为主, 其市场关注度较低,叠加对未来市场预期趋理性,因此三四线城市溢价率明显收窄,从 6 月 的 20.2%下滑近 20 个百分点至 12 月趋近于 0%,整体土地市场快速降温。

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