不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施REITs试点产品自2021年6月底正式发行，截至2022年11月底，共有22 支REITs产品在沪深交易所挂牌上市，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到757亿元，受到各方高度认可。
国际成熟REITs市场及国内不动产资产证券化产品实践经验显示，资产的合理估值是建设一个有效基础设施REITs市场的基石，可以为REITs的发行定价提供有益参考，有助于抑制REITs市场的投机行为，真实反映底层资产的价值水平，为投资人、管理人与监管层释放更为准确的价格信号。REITs兼具金融产品与不动产的双重属性，底层资产所展现出的现金流和市场价值最终将传导至REITs产品在金融市场中分红派息表现及二级市场份额交易价格。REITs的不动产属性决定了需要通过价值评估来客观反映资产所具有的收益能力、市场稀缺性、交易价格等特征。
多年来，我国境内不动产资产证券化产品主要以商业不动产为主，投资者基于对固定收益的投资逻辑更加关注发行主体信用。而国内快速发展的基础设施REITS 更具权益投资属性，资产类型愈发多样化，各类项目运营模式差异较大，市场各方对不同类型REITs估值定价的规则认识各异。因此，在全市场范围内逐步建立一个科学有效、公开透明的估值参照体系，对于从整体层面改善基础设施REITS 估值质量的准确性与稳定性具有重要意义。
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