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2019北京房地产市场回顾及2020展望

 

供应高峰压力之下,高品质项目更具韧性 2019年全年优质写字楼供应总量超90万平方米,历史上仅次于2009年;其中,甲级供应量高达71.3万平方米,创历史新高,推升市场空置率至13.8%,创2011年以来最高水平。另一方面,整体需求疲软,全年净吸纳量仅录得12.1万平方米,为过去5年历史最低。CBD核心区域和金融街高品质新项目的陆续交付,吸引了众多企业搬迁落户。但2019年以前入市项目整体净吸纳量为负,这些项目的入驻表现出现分化:超甲级写字楼最为稳健;其他甲级写字楼,随着租金的调整和升级需求的释放,下半年退租现象逐渐缓解;而乙级写字楼全年的净吸纳量录得-9.6万平方米,创历史新低。供应高峰和新租动力不足的双重压力之下,全年同样本比整体租金增速为-1.4%,创2010年以来的最大跌幅,其中乙级市场为-2.1%。

升级需求成全年主线,行业细分领域表现分化 高品质供应入市和甲级市场租金下行为租户升级需求创造机会窗口。从行业类型来看,金融、TMT、专业服务等行业依然是市场去化的主要动力。虽然在去杠杆的政策压力下,非传统金融行业和融资受阻的科技类企业频频出现缩面积、退租或整合。但另一方面,银行、保险、基金和证券等传统金融机构新租和扩租需求仍较为活跃,并贡献多宗大面积成交,成为全年市场尤其是核心区域的头号新增需求来源;TMT虽然需求增速自下半年开始放缓,但其头部企业依然是整体市场需求引擎之一;专业服务业的需求主要体现在搬迁升级和扩租等方面。2020年,国内外宏观经济环境的明朗有望提振企业信心并实施较积极的房地产策略。其中,中国金融行业对外开放力度的加大,以及北京各区政府对金融行业给予的鼓励政策都将带动其租赁需求的提升;2019年下半年多家科技巨头和独角兽企业在北京的战略布局落地,也预示着这些企业自身及其上下游将为写字楼租赁市场注入新的活力。

新兴区域需求有待培养,核心区域迎改造升级潮 核心商务区可租面积增加的外因和部分新兴商务区商务氛围和基础设施欠缺的内因作用下,全年非核心区域净吸纳量占全市比仅为34%,同比显著下滑。2020年,北京写字楼市场预计入市的近百万平方米新增供应中,有57%位于非核心区域,仍将面临较大的去化压力。但高租金性价比及市场对新兴商务区长期发展的信心将推动其项目招商和入驻逐渐步入正轨。核心商务区新增供应主要仍来自CBD,中服地块的供应量较2019年有所回落,但叠加现有可租面积,对整体核心区域的竞争压力将有增无减。为减缓新项目带来的市场压力,部分老旧楼宇已启动改造升级,预计2020年将有更多项目跟进。

 

 

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