卷首语：于变局中开新局——中国不动产行业开启发展新周期
2025年是“十四五”规划收官之年，也是全面深化改革、推进中国式现代化建设的起步之年。中央的风险化解思路和改革路径已经清晰，不动产行业正迎来一场关乎发展模式、基础制度乃至生态格局的深刻变革。李强总理近期强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
去年，保利发展在行业深度调整期，提出新的“不动产观”,率先呼吁稳定资产价格、全面推动预期改善，与中央“止跌回稳”的精神高度契合，充分展现了公司的战略前瞻性。过去一年，中央在多次重要会议上强调促进房地产稳定。今年全国两会期间，住建部提出，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。前方的道路已经无比清晰，但当前内外部形势复杂多变，关键是要做好自己的事，坚决贯彻执行党中央的决策部署，确保行业和企业行稳致远。
本次白皮书由保利发展战略研究院联合保利和润研究院撰写，旨在精准把握行业趋势，深入分析新周期阶段特征，探索中国不动产行业“向新求质”、企业“焕新笃行”的路径与未来。
一、“止跌回稳”仍是首要任务
去年“926”中央政治局会议，以前所未有的决心和力度，首次将“促进房地产市场止跌回稳”置于重要议程，对稳定市场预期起到了极其关键的作用。此后，政策组合拳的密集发力带来了积极改变，市场出现结构性的止跌回稳。在政策持续调整和加快落地的支持下，局部的热度有望带动整体市场进一步回稳，最终实现信心的完全恢复和趋势的根本扭转。
我们仍需秉持“不动产生态系统思维”,认识到市场的回稳不应止步于结构性的修复，而应是整个生态系统的再平衡。尤其重要的是，不动产市场最终离不开宏观经济的整体向好，以及居民就业和收入预期的持续改善。唯有供给、需求、金融、财税等多维度政策协同发力，并与提振经济的大方向同频共振，方能真正夯实市场回稳的基础，共建稳定健康的行业生态。
二、时代转变与模式重构：“向新求质”引领行业未来
倘若将视线拉长，我们必将对中国不动产行业的长远发展持有坚定信心。这份信心正是建立在对中国经济发展新动力和行业转型新动向的深入理解之上。
我们正处在一个由科技革命驱动深刻变革的时代，新质生产力的纵向突破和横向突围，为中国经济注入强大动能，不动产行业的发展基础依然稳固。不动产价值是经济基本面的映射，在经济增长方式转型升级的大背景下，中国资产也将迎来重估机遇。
在宏大的叙事转向下，中国不动产行业正经历着从“开发时代”向“不动产时代”的深刻转变，逐步构建起新的发展模式，并呈现出四个新的特征：
一是品质创新驱动发展，企业竞争从同质化规模扩张，转向差异化、创新发展，更注重产品价值和用户体验；二是运营管理更加精细，效率和成本控制成为生存关键；三是产业生态全面升级，从单一开发销售延展至“开发-运营-资管-服务”的完整链条；四是基础制度规范完善，引导行业构建起更健康、可持续的新发展模式。未来企业之间的竞争，将围绕稳健经营、精准投资、卓越产品力、高效成本控制以及强大的资产运营和服务能力展开。
三、企业应变与路径探索：“焕新笃行”拥抱变革浪潮
保利发展早在2018年就已洞察行业趋势，提出了“不动产生态发展平台”战略，并基本完成了上下游产业链的布局，是头部房企中布局时间较早、产业较完整的企业之一。我们历年的白皮书也在探索专业品牌房企，如何从开发商、发展商的角色，升级为运营商、服务商。
但这次战略升级没有教科书答案，也缺乏经验坐标参考系。中国不动产的规模早已远超曾经对标的对象，我们的土地制度、政策环境、消费习惯与发达国家存在显著差异，其中蕴含的机遇也是其他地区所无法比拟的。中国不动产企业要穿越这一“无人区”,只有回到行业底层运行规律本身，构建新的“不动产发展观”,才能创造出具有中国特色的新商业范式。这里分享一些保利发展的探索和思考。
一是中国不动产企业将走向综合化、集成化。由单一的开发销售，转变为不动产投资开发、不动产经营与不动产综合服务齐头并进的新业务格局。利用地产开发原有的规模优势、人才经验和资源沉淀，抓住人工智能、大数据、物联网在空间科技领域带来的历史性机遇，通过横向不同业态的贯通，和纵向上下游的延伸，提供更好的产品和服务，最终实现创新应用、价值创造的最大化。
二是重塑“以客户为中心”的核心价值观。不动产的客户包括居民、企业和政府，关键是建立贯穿全流程的客户研究体系，真正理解、满足乃至引导客户需求：居民层面，人民对美好生活的追求永远存在，科技住宅、居住环境升级改造、体验式商业、健康养老等新需求层出不穷。企业层面，产业园区、物流地产、数据中心等新业态方兴未艾；小型化、敏捷化的中小企业，不仅需要灵活多变的办公空间，更需要定制化、内嵌式的服务。“新质生产力的基础设施服务商”发展前景广阔。政府层面，赋予企业“城市运营商”角色，期待其在公共服务、基层治理和民生保障中，发挥更大的效能。
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