公募REITs一季报业绩点评：亮点与压力并存，公募REITs如何选.pdf

报告摘要

 近年随着公共卫生事件期间延期竣工的项目逐渐入市，国内非保税高标仓市场新增供应量大体呈现逐年下降的趋势；但因此前大量开发商涌入高标准物流地产市场带来供应井喷，叠加国内整体经济恢复态势仍面临一定压力、物流需求增长疲软（大面积仓库、长期囤货型需求明显减少；企业更偏向短租、小面积、高周转），致全国物流地产市场整体去化压力未明显好转。在此背景下，中国高标仓市场整体经营情况寒意未消，尤其是出租率呈现较明显疲软态势。租金走势方面呈现区域分化格局：长三角、成渝等城市群部分区域新增供应趋缓，需求端稳步回暖，租金下行幅度有望收窄；而面临持续供应压力的珠三角、京津冀等区域租金或延续承压态势。此外，部分上市仓储REITs 底层资产的合同租金较周边市场的平均净有效租金更高，存在租金调整的滞后性，需警惕后续项目租户续租的租金水平。

 2026年第一季度，仓储物流REITs底层项目平均出租率为92.7%，环比-0.3pct，同比-0.8pct；平均租金水平为35.6元/平方米/月，环比 +0.9pct，同比-1.0pct。从同项目口径看，2026年第一季度仓储物流REITs平均出租率为92.3%，环比-1.1pct，同比-1.2pct；平均租金水平为34.0元/平方米/月，环比+0.5pct，同比-5.5pct。