25年板块营收仍处下行区间，收入端及利润端仍承压。2025年，房地产板块平均营业收入167.8亿元，同比-19.0%,降幅较2024年收窄2.4pct。2026Q1,板块平均营业收入25.2亿元，同比-22.3%,增速较2025年进一步回落3.3pct。2025年，板块营业收入同比下降，主要反映2022-2024年地产销售调整逐步传导至结算端；2026Q1收入增速阶段性回落，显示结算端仍受到前期销售表现影响。2025年，房地产板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素，2026Q1,板块归母净利润继续为负，主要源于营收下滑以及费用率继续提升等因素。
25年毛利率小幅下行，费用率与减值比例抬升。2025年，房地产板块毛利率为13.2%,较2024年下降0.8pct;三项费用率为10.9%,较2024年提升1.2pct;减值损失/营业收入为12.9%,较2024年提升5.1pct;归母净利率为-12.5%,较2024年下降3.9pct。2026Q1,板块毛利率为14.6%,较2025年提升1.4pct;三项费用率为13.3%,较2025年继续提升；减值损失营业收入为0.29%,较2025年明显下降；归母净利率为-3.9%,降幅较2025年收窄8.6pct。2025年板块毛利率小幅下行，主要系2022-2024年行业销售承压、去化压力较大，部分房企通过价格让利促进销售，使得相关项目在后续结转时毛利率处于相对低位。减值比例继续提升，主要源于前期房价调整及项目去化压力影响，部分房企基于审慎原则加大存货跌价及相关资产减值计提。归母净利率仍为负且降幅扩大，除收入及毛利端承压外，二线房企费用摊薄与减值计提压力相对更高，也是板块盈利承压的重要结构性因素。
杠杆整体平稳，净负债率继续提升。2025年，房地产板块资产负债率为76.0%,较2024年基本持平；剔除预收款后的资产负债率为72.5%,较2024年提升1.3pct;净负债率为98.9%,较2024年提升11.2pct;现金短债比为0.8倍，较2024年下降0.1倍。2026Q1,板块资产负债率为75.7%,较2025年下降0.2pct;剔除预收款后的资产负债率为72.3%,较2025年下降0.2pct;净负债率为100.7%,较2025年提升1.9pct;现金短债比为0.7倍，较2025年基本持平。2025年，板块资产负债率整体基本稳定，但剔除预收款后的资产负债率继续提升，主要源于销售端调整、现房销售比例提升及预售回款规模下降，导致预收款占资产比例有所回落。净负债率提升并非源于有息负债规模扩张，而是主要受货币资金下降及盈利承压下归母净资产收缩影响，导致杠杆率被动抬升。现金短债比较2024年小幅下降，主要源于市场下行导致销售回款走弱、融资端仍偏紧等因素。
投资分析意见。我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1)房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%,平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2)“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3)香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1)港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2)地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团；3)地产转型：西藏城投；4)二手房中介：贝壳；5)物管企业：招商积余、华润万象生活。
1.经营端：收入与盈利仍处调整期，政策支持下关注边际改善
2025年，房地产板块平均营业收入167.8亿元，同比-19.0%,降幅较24年收窄2.4pct;平均归母净利润-21.0亿元，较24年多亏损3.3亿元。26Q1,板块平均营业收入25.2亿元，同比-22.3%,降幅较2025年整体扩大3.3pct;平均归母净利润-1.0亿元，较去年同期少亏损0.2亿元。2025年房地产板块收入降幅较2024年有所收窄，2026Q1收入继续下行，源于22年以来销售端持续下行，导致项目结算下行。2025年，房地产板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素，2026Q1,板块归母净利润继续为负，主要源于营收下滑以及费用率继续提升等因素。
2025年，房地产板块毛利率为13.2%,较2024年下降0.8pct;三项费用率为10.9%,较2024年提升1.2pct;减值损失/营业收入为12.9%,较2024年提升5.1pct;归母净利率为-12.5%,较2024年下降3.9pct。26Q1,板块毛利率为14.6%,较2025年整体提升1.4pct;三项费用率为13.3%,较2025年提升2.4pct;减值损失/营业收入为0.29%,较2025年下降12.6pct;归母净利率为-3.9%,较2025年提升8.6pct。2025年房地产板块毛利率下行，主要源于2022-2024年行业销售承压、去化压力较大，部分房企通过价格让利促进销售，使得相关项目在后续结转时毛利率处于相对低位。减值损失占营业收入比例继续提升，主要源于前期房价调整及项目去化压力影响，部分房企基于审慎原则加大存货跌价及相关资产减值计提。归母净利率仍为负，且降幅较2024年进一步扩大，主要系收入端仍处调整期，叠加费用率及减值比例抬升，对盈利形成持续压制。
1.1.营收：收入端仍处调整期，政策传导有望推动边际改善
2025年，房地产板块平均营业收入167.8亿元，同比-19.0%,降幅较2024年收窄2.4pct。2026Q1,房地产板块平均营业收入25.2亿元，同比-22.3%,降幅较2025年扩大3.3pct。
分结构来看，2025年，一线、二线房企营业收入同比分别-17.3%、-23.1%,降幅分别较2024年收窄2.6pct、1.5pct。2026Q1,一线、二线房企营业收入同比分别为-23.1%、-20.6%,降幅分别较2025年扩大5.8pct、收窄2.5pct。
2025年房地产板块收入降幅较2024年有所收窄，2026Q1收入继续下行，源于22年以来销售端持续下行，导致项目结算下行。
1.2.归母净利润：25年归母净利润继续为负，源于毛利率下降，减值提升等
2025年，房地产板块平均归母净利润-21.0亿元，亏损较24年扩大3.3亿元。2026Q1,房地产板块平均归母净利润-1.0亿元，较去年同期亏损减少0.2亿元。
分结构来看，2025年，一线、二线房企平均归母净利润分别为-165.9、-7.3亿元，分别较2024年亏损扩大93.5亿元、亏损减少5.2亿元。2026Q1,一线、二线房企归母净利润分别为-6.6、-0.5亿元，分别较2025Q1亏损扩大2.5亿元、亏损减少0.5亿元。
2025年，房地产板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素，2026Q1,板块归母净利润继续为负，主要源于营收下滑以及费用率继续提升等因素。
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